“Las medidas tomadas en materia de arrendamiento han sido insuficientes y dispersas”

Hace varias semanas que finalizaron las medidas transitorias que se establecieron a través del Decreto 579 y que permitieron que entre el 15 de abril y el 30 de junio los arrendatarios no pudieron llevar a cabo ningún desalojo por incumplimiento en el pago en medio de la pandemia. Ahora, al quedar la medida extraordinaria sin efecto, muchos se preguntan qué pasará con las personas que se habían atrasado dada la situación.

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En entrevista con AL, Jacques Simhon, socio de CMS Rodríguez-Azuero y quien codirige el área de Derecho Inmobiliario & Construcción de la firma, habló sobre las alternativas que se podrían dar entre las dos partes en el marco de la pandemia por el covid-19.

¿Qué le han parecido las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de derecho inmobiliario?
Creemos que el Gobierno ha implementado muchas normas que han tenido relevancia en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la crisis sanitaria ha desencadenado una crisis económica y social, y en materia de arrendamientos las medidas tomadas hasta el momento han sido insuficientes y dispersas.

Es especialmente crítico el proceso de aprobación de las normas, ya que han pasado periodos muy largos de duda con la idea de que se van a expedir normas en un sentido u otro, pero con contenidos que terminan cambiando de manera sustancial.

Esto, en vez de facilitar la solución de los problemas de quienes están en el mercado, lo ha hecho más difícil.

Tras el vencimiento del Decreto ley 579, muchos usuarios se preguntan si los pueden desalojar de la vivienda, ¿es así?
El Decreto 579 de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda, tenía vigencia hasta el 30 de junio. En ese sentido, todas las disposiciones que dicho decreto modificaba vuelven a ser reguladas por lo pactado inicialmente en los contratos de arrendamiento. De acuerdo con lo anterior, en la actualidad no hay medida alguna que impida los desalojos.

¿Qué otras alternativas o recomendaciones darían para que no se tuviera que llegar a adoptar este tipo de medida?
Lo ideal es promover mecanismos de solución de conflictos, sean estos de manera directa o con el acompañamiento de un tercero, con el fin de salvaguardar los derechos de las dos partes. En ese sentido, las partes deben llegar a acuerdos de pago que satisfagan las necesidades de cada uno. Lo que hemos visto en los últimos meses es que cuando las partes entienden que todos tienen que poner, y todos pierden de alguna manera, se llegan a arreglos satisfactorios. Cuando una parte se rehúsa a aceptar la realidad los contratos colapsan y vendrán grandes litigios.

¿Sería legal entonces el cobro de intereses por mora en los contratos de arrendamiento de los meses que no se pudo abonar el mismo?
No. El cobro de intereses de mora o penalidades por los cánones causados durante los meses en que el Decreto 579 estuvo en vigencia no pueden ser cobrados por parte del arrendador al existir una prohibición expresa. Si las partes no llegan a un acuerdo de pago, el arrendatario debe pagar la totalidad de los cánones causados más intereses corrientes causados por esos cánones, a una tasa equivalente a 50% de la tasa de interés bancario corriente. Se podrán cobrar intereses de mora y las penalidades, siempre que los meses en los que se adeude el pago de cánones de arrendamiento no se hayan causado dentro de la vigencia del Decreto 579.

¿Lo mismo sucedería para los contratos de arriendo de comercios?
EL Decreto 579 tuvo una aplicación extensiva a locales comerciales cuando los arrendatarios son personas naturales o Mipymes. En ese sentido, para los contratos de arrendamiento de vocación comercial sucede lo mismo con respecto al cobro de intereses sobre los cánones causados durante la vigencia del Decreto.

Si se llegase a presentar el caso de que no puedo seguir haciendo el pago de arriendo por cuestiones de fuerza mayor ¿hay posibilidad de suspender el contrato sin pagar la multa?
Sí es posible la suspensión de la obligación de pago contrato en el evento de comprobarse una fuerza mayor y, por lo tanto, no se podrán cobrar las multas o clausulas penales al no ser esto producto del incumplimiento del contrato. En dichos eventos, el efecto natural de la fuerza mayor es el diferimiento de la obligación en el tiempo hasta que cese el hecho que la provocó. Por lo tanto, es posible suspender la obligación y no entenderse esto como un incumplimiento que derive en la aplicación de multas.

En todo caso, es realmente difícil que en la situación actual se configure un caso de fuerza mayor que sea aplicable al pago de los cánones de arrendamiento, por ser una obligación dineraria.

¿Podría retractarme de la compra de un inmueble si no puedo seguir pagando por la situación?
A menos que las partes lo hayan pactado expresamente así, no se crearía una causal de retracto en este caso. Si se pactaron arras retractorias, el retracto implica la pérdida de ese monto y ninguna sanción adicional. Si las arras son confirmatorias, se deben cubrir todos los perjuicios causados, además del pago de las arras o la cláusula penal. Cada contrato tiene sus particularidades, pero la situación actual de pandemia no tendría el potencial de modificarlo. La fuerza mayor no se podría usar en este caso como excusa.

¿Cómo ve que se va a desarrollar el sector este año? Y ¿qué retos existen?
La construcción en Colombia es y será por mucho tiempo uno de los pilares fundamentales de la economía. Sigue existiendo un enorme déficit en términos de vivienda, y aunque hay tropiezos en proyectos específicos, en general la actividad de construcción de vivienda VIS y VIP sigue adelante con mucha fuerza. Vemos que pasa lo mismo con vivienda hasta estrato cuatro. Vivienda de lujo venia con una rotación muy lenta antes de la pandemia, y esta situación ha ralentizado todavía más el mercado. Donde es más difícil saber que va a pasar es en oficinas y comercio. Pareciera ser que en oficinas la demanda global va a bajar, pero también va a haber mucha tendencia a cambiar de inmuebles relativamente pronto. Eso abre un espacio al redesarrollo de inmuebles para adecuarlos a la forma de trabajo post-covid.

Comercio también va a tener unos golpes duros, pero en Colombia todavía le queda un buen tiempo de vida al comercio en tienda, y probablemente lo que va a pasar este año va a ser mucha refinanciación y los que puedan aguantar este difícil periodo probablemente van a salir fortalecidos.