¿Qué hacer si comienza el año con multas por no pagar la cuota de administración?

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¿Año nuevo y con deudas en su conjunto residencial? Con las festividades es usual que a varias personas se les haya olvidado pagar la cuota de administración u otras obligaciones en sus residencias, por ello le contamos cómo puede regularizar su situación.

En Colombia, la Ley 675 de 2001 regula las obligaciones de los copropietarios en propiedades horizontales. Entre ellas se encuentran las cuotas de administración, cuyo incumplimiento puede generar consecuencias económicas y disciplinarias.

La Ley diferencia entre dos tipos de sanciones: las pecuniarias, relacionadas con obligaciones económicas como el pago de las cuotas de administración, y las no pecuniarias, que incluyen limitaciones en el uso de áreas comunes por incumplimientos en normas de convivencia. Es importante entender esta distinción, ya que solo las sanciones no pecuniarias son susceptibles de ser impugnadas.

El abogado Esteban Garcia Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, explicó que el no pago de las cuotas de administración en una propiedad horizontal genera intereses moratorios de hasta una y media veces el interés bancario corriente, salvo que se establezca una tasa inferior según el RPH o la asamblea (Ley 675 de 2001). Además, la ley permite publicar listas de deudores en lugares comunes, medida avalada por la Corte Constitucional en sentencias C-738 de 2002 y C-328 de 2019.

Dice la Sentencia C-738: “En relación con la publicación de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, (…) tal publicación no constituye, por sí misma, violación a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administración y este es un asunto que interesa a los demás habitantes de la copropiedad”.

Por su parte, la Sentencia C-328 de 2019 dice: “… la información relativa al incumplimiento de las obligaciones pecuniarias a que alude el inciso 2º del artículo 30 de la Ley 675 tiene el carácter de semiprivada, la divulgación de esta información no solo no resulta violatoria del derecho fundamental al habeas data, sino que, por el contrario, se erige como el típico caso en que el derecho al habeas data financiero del deudor debe ceder ante la necesidad de defender el interés de los demás habitantes de la propiedad horizontal (…)”

El artículo 30 de la Ley establece que los retrasos en el pago de cuotas generan intereses moratorios equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. Aunque la Ley no menciona expresamente la imposición de multas por este motivo, el manual de convivencia interno de la copropiedad puede preverlas. Por eso se debe revisar este documento para verificar si las multas están contempladas y si el reglamento estaba vigente antes de la sanción.

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"Si se trata de una obligación pecuniaria, como el pago de la cuota de administración, el artículo 30 previó que el retardo causará intereses moratorios equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente debidamente certificado", dijo Santiago Patiño, abogado de Izquierdo Saavedra Abogados.

Además, cualquier sanción, ya sea pecuniaria (con dinero en efectivo) o no, debe respetar el debido proceso. Esto implica que el procedimiento para imponer la multa debe ser claro, y el propietario afectado debe tener la oportunidad de exponer sus argumentos. Si se observa alguna irregularidad en el proceso, esto puede ser un motivo para cuestionar la legalidad de la sanción.

Otra estrategia es negociar acuerdos de pago con la administración del conjunto. Muchas copropiedades ofrecen alternativas para saldar las deudas, como planes de pago o alivios en intereses.

"Siempre será sabio para aquellas personas que se encuentren en mora del pago de la cuota de administración que inicien los respectivos trámites para saldar lo adeudado, so pena de que sigan corriendo los intereses moratorios o inclusive, si así lo prevé el reglamento de la propiedad horizontal, se impongan las respectivas multas", dijo Patiño.