Tendencias del contrato de arrendamiento (2)

En colaboración con Santiago Piedrahíta

En la bien merecida celebración del medio siglo de nuestro Código de Comercio, nos preguntamos si es posible proponer una vela, pero ésta de defunción, al carácter imperativo de una de las normas que parece haber cumplido ya con éxito el propósito para el que nació.

Bien sabido es que el arrendatario de un inmueble destinado a su establecimiento de comercio está protegido, desde su segundo aniversario, con el derecho de renovación, salvo que se configure alguna de las tres causales previstas en la misma disposición. El cuestionamiento surge de revisar si los paradigmas de atracción unilateral de clientela por el arrendatario y de localización, que inspiraron la disposición, prevalecen hoy en la forma que lo hacían al inicio de los setentas; creemos que no.
La Corte Suprema de Justicia ha dicho “que dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad” (1).

Del citado fragmento extraemos algunos arraigos: el primero, que la estabilidad de una actividad comercial depende primariamente de su ubicación (como en efecto lo fue); y el segundo, que el comerciante es uno solo (el arrendatario) que era quien tenía la capacidad de atraer la clientela; mientras que su arrendador (usualmente el propietario) sería seguramente un rentista de capital en cuyo amparo surgió, eso sí, un mecanismo legal de revisión del canon a la expiración del plazo.
Pues bien, la norma cuestionada antecede al surgimiento de (i) los grandes centros y espacios comerciales que empezaron a cubrir, tanto con comercio como con entretenimiento, las ciudades colombianas desde los setentas; y (ii) las edificaciones especializadas y centros empresariales que son hoy quienes atraen a los usuarios de oficinas. Vale la pena preguntarse ¿Quién atrae a la clientela en casos como estos dos?

Un estudio realizado por BlackSip en 2019 encontró que para 2018 el comercio electrónico en Colombia registró ventas por US$6.000 millones, y era el país –para ese entonces- que mayores crecimientos registraba en los últimos años en la región. ¡Ni hablar de este par de años de pandemia! Si bien estas cifras están por debajo de la comercialización de productos a través de canales presenciales, ¿Es aún cierto que los empresarios construyen su prestigio, su marca y fidelizan a su clientela únicamente con lo que hay detrás de sus vitrinas?

Por todo esto, los supuestos que dieron origen a las protecciones que otorga el Código de Comercio a los arrendatarios pudieron haber desaparecido ya. De esta forma, es posible que el derecho de renovación como norma imperativa admita una reevaluación, bien sea por actualización legislativa o por revisión jurisprudencial. Pareciera que en cuanto a arrendamiento comercial ya hay espacio para que prime la autonomía de la voluntad de cocontrantes pares, comerciantes ambos y libres de pactar tanto el derecho de renovación como el de terminación con la expiración del plazo. En ausencia de pacto, bienvenido el derecho, pero supletivo, de renovación.

(1) C.S.J., Sala Civil, sentencias del 27 de julio de 2001, expedida en el expediente 5860, y de 24 de septiembre de 2001, expedida a su turno en el expediente 5876.