Tendencias y actualización del contrato de arrendamiento (1)

En colaboración con Santiago Piedrahita.

En Colombia, según el censo de 2019, el 34% de las viviendas son arrendadas. Asimismo, según ciertos actores del sector, el mercado de arrendamientos en Colombia contribuye con el 3% del PIB del país. Por esta misma vía, un alto porcentaje de actividades comerciales son desarrolladas en inmuebles arrendados.

Posiblemente, después de la compraventa y la prestación de servicios, el arrendamiento es el tercer contrato comercial de mayor ejecución en Colombia. En datos que solo sorprenderán a lectores no abogados, partiremos de comentar que, en su esencia, la normatividad del arrendamiento está sentada sobre bases que datan de 1873; son hoy cincuentenarias en lo comercial; y en vivienda, si bien pareciera más reciente con la Ley 820 de 2003, ésta reproduce esencialmente los conceptos de la Ley 56 de 1985, e incluso contiene regulaciones de decretos expedidos a partir de 1943, con diferencias más formales que de fondo.

Contrario a lo que podría insinuarse hasta aquí, el ciclo de artículos que iniciamos hoy no cuestionará las bases del arrendamiento. Éstas han servido con éxito, y lo seguirán haciendo, para que las estadísticas dadas en el párrafo de apertura permitan relaciones que usualmente son fluidas y más se frustren por incumplimientos de las obligaciones esenciales de ejecución (pago, entrega y restitución) o por la redacción confusa en que incurrimos los abogados, que por alguna fragilidad que tuviese la institución del alquiler.
Fijado entonces el arrendamiento sobre centenarias bases, que no por ello ameritan revisión, sí hay normas que a nuestro juicio merecen actualización.

Nos referiremos a cada una de estas preguntas en próximos artículos sinpretender anticipar la orientación de nuestras respuestas:

· ¿El derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio castiga inequitativamente al arrendador, también comerciante, que contribuyó también al posicionamiento del mismo local como sucede por ejemplo en algunos de los actuales centros comerciales?

· La posibilidad de elevar el arrendamiento a escritura pública y su consecuente registro es una protección eficaz en favor del arrendatario. Pero, ¿son razonables los elevados costos de escrituración y registro en los que se tienen que incurrir para acceder a dicha protección especial?

· En momentos en que se impulsan proyectos de vivienda para la renta, se comparten servicios a través de operadores y se “especializan las edificaciones” ¿sigue siendo necesario, al menos para dichos proyectos, mantener un sistema al extremo proteccionista en favor del arrendatario de vivienda?

· ¿Las modalidades especiales del arrendamiento como built to suit , sale and lease back, contratos con cuantiosísimas inversiones -como los que se destinan a grandes producciones agrícolas de exportación o proyectos de energías renovables- o arrendamientos de grandes superficies deben estar igualmente protegidas por las mismas normas aplicables a los demás arrendamientos, o merecen algún tratamiento especial?

· ¿Es momento de tipificar el contrato de concesión de espacio para que este no siga compitiendo, casi en clandestinidad, con su hermano el arrendamiento comercial?

Avanzaremos sobre cada uno de estos puntos en nuestras próximas entregas.