Deslinde y amojonamiento, ¿hasta dónde llega una propiedad?

En ocasiones encontramos que, a pesar de contar con los títulos de propiedad, no existe una certeza sobre los límites de un bien, ya que éstos no son claros o han sido modificados. Por esto, el legislador ha previsto el proceso de deslinde y amojonamiento como la herramienta jurídica para esclarecer la situación real y material de un bien inmueble frente a su dueño.

¿Cómo es el procedimiento?
Admitida la demanda, el juez ordena su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria y su notificación. Posteriormente, fija fecha para la diligencia de deslinde y amojonamiento, en la cual, con base en los títulos de propiedad aportados, se establecen de manera clara y precisa los linderos del predio según su área. En esta diligencia la parte demandada y terceros pueden presentar oposiciones.

¿Qué impide establecer claramente los límites de un bien?
Pueden ser hechos naturales - como un terremoto - u ocasionados por el hombre, como cuando éste de mala fe altera los linderos de una propiedad al correr un muro, una cerca o un mojón, para aumentar la extensión de su predio. Por otro lado, aunque no es muy frecuente, puede existir una deficiencia en los títulos de propiedad que son demasiado antiguos, en donde al momento de titular el bien, las partes no delimitaron claramente los linderos de éste y solo indicaron quiénes eran sus vecinos y los costados a los que correspondían, pero no las dimensiones de las colindancias. Es al momento de efectuar un nuevo negocio jurídico cuando aparecen estas falencias y para sortearlas se hace necesario el proceso de deslinde.

¿Quiénes se encuentran facultados para demandar este proceso?
Pueden ser demandantes el propietario pleno, el nudo propietario, el usufructuario, los comuneros del bien y quien ejerza la posesión del predio (si los actos posesorios no son menores a un año).

¿Este proceso siempre culmina estableciendo los límites previstos en los títulos de propiedad?
Esa es la naturaleza de la acción pero no siempre termina con esa decisión, pues los demandados o terceros intervinientes en el proceso pueden rechazar la delimitación del predio en los términos previstos en los títulos y presentar oposiciones, como la prescripción adquisitiva de dominio, aduciendo haber ejercido actos de señor y dueño sobre la porción de terreno que se pretende amojonar.

¿La prescripción adquisitiva de dominio se alega como excepción?
No. Realizada la oposición al deslinde, la cual se debe hacer al momento en que se profiera la sentencia correspondiente, quien pretenda la pertenencia debe iniciar y presentar prueba de la radicación de la demanda al juez del deslinde a más tardar dentro de los 10 días siguientes a la oposición, so pena de tenerla por desistida.

¿Es posible alegar la existencia de mejoras y que esto impida que se profiera la sentencia de deslinde?
No. Cuando un tercero alega la existencia de unas mejoras, se da el claro derecho de retención, es decir que el bien no será entregado a su propietario, nudo propietario, usufructuario, comunero o poseedor, sino hasta tanto se cancele el valor de las mejoras al opositor, pues el desconocimiento de ello, conllevaría un enriquecimiento sin justa causa de alguna de las partes.