Nulidad del cálculo de plusvalía por extemporaneidad

¿Por qué, en numerosos casos, la contribución por participación en la plusvalía se ha convertido en una fuente de inseguridad jurídica para propietarios y poseedores de inmuebles, en lugar de ser un mecanismo legítimo de redistribución de beneficios en favor de los distritos y municipios? La respuesta se encuentra en las liquidaciones excesivamente tardías que realizan las autoridades locales, que incumplen un término fijado por ley en días al tomarse meses y años en el cálculo del referido tributo.

Para contextualizar, de acuerdo al artículo 73 de la Ley 388 de 1997, la plusvalía es aquel incremento del valor de un predio como consecuencia de la decisión de un municipio o distrito de autorizar sobre este un mayor aprovechamiento o un uso más rentable; beneficio sobre el cual, el Estado, en cabeza de los mismos municipios, tiene el derecho a participar de dicho mayor valor o efecto plusvalía, en unos porcentajes que oscilan entre 30% y 50%, según la reglamentación que tenga cada ente territorial.

Para la liquidación del tributo de plusvalía, los artículos 80 y 81 de la Ley 388 de 1997 fijaron como término 140 días, contados desde el acaecimiento del hecho generador, entendido como la adopción de la acción urbanística originaria del mayor valor. Este plazo tiene como propósito que la determinación del tributo a pagar se realice dentro de un tiempo razonable.

En la práctica, las autoridades locales no solo han venido incumpliendo formalmente el referido término, sino que su desconocimiento ha sido de tal proporción que una liquidación de plusvalía puede tardarse varios años; quedando en muchos casos obligados al pago del tributo nuevos adquirentes o poseedores que, en su momento, no disfrutaron ni fueron los beneficiarios del cambio de uso o de la autorización de mayor edificabilidad, objeto de cobro o, que siendo el mismo propietario, este quede sin la posibilidad de enajenar o tramitar nuevas licencias urbanísticas sobre su predio.

Aunque sobre el particular se han emitido decisiones en uno u otro sentido, en algunas oportunidades estas liquidaciones extemporáneas han sido validadas por jueces administrativos amparados en una desafortunada tesis del Consejo de Estado, según la cual, dentro de las actuaciones administrativas el incumplimiento de un término legal no vicia de ilegalidad al acto administrativo, salvo que la norma expresamente le dé ese efecto.

De esta forma, si los entes territoriales y jueces no reconocen el deber y conveniencia de liquidar el referido tributo dentro de los términos que la ley acertadamente ha establecido, los propietarios y poseedores de predios seguirán expuestos a que los municipios o distritos eventualmente realicen liquidaciones de plusvalías acaecidas años atrás, con los efectos negativos que tal práctica conlleva.

Así las cosas, consideramos que, salvo algunas reglamentaciones territoriales, si bien los artículos 80 y 81 del Ley 388 de 1997 no establecen expresamente que el incumplimiento de los 140 días vician de ilegalidad el acto administrativo contentivo de la liquidación del tributo de la participación en la plusvalía, en aplicación de los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y debido proceso, los jueces administrativos sí pueden y deben anular aquellas liquidaciones de plusvalía expedidas por fuera de los términos razonables.