Alcance de la garantía decenal a cargo del constructor

Cómo reacción a lo sucedido en Medellín con el colapso del infame edificio Space, como reconoce la exposición de motivos del proyecto que hoy es la Ley 1796 de 2016, se implementaron medidas en procura de brindar mayor seguridad a los compradores de vivienda en Colombia, al tiempo que se acentuaron mecanismos de cobertura y protección a cargo de enajenadores y constructores de vivienda, y se actualizó el régimen de responsabilidad de intervinientes y profesionales vinculados al proceso de planeación y construcción de proyectos constructivos.

Allí se estableció como obligatoria la emisión de una garantía decenal para amparar perjuicios patrimoniales a los propietarios afectados por derrumbe o amenaza de ruina de un edificio destinado a vivienda.

A través de artículos incorporados en 2019 en el decreto 1077 de 2015 – único reglamentario del sector de vivienda- se reglamentó la forma en que debe extenderse esa garantía decenal, como requisito previo a la escrituración por primera vez de las unidades inmobiliarias a sus primeros propietarios, que debe evidenciarse como efectivamente constituida por el notario al momento de esa primera escrituración, a cargo o por cuenta del enajenador o del constructor del proyecto.

Tres riesgos son los que la ley exige deben ampararse para tener a los propietarios como adecuadamente cubiertos, pero sólo por riesgos patrimoniales que sobre ellos gravitan en caso de amenaza de ruina o perecimiento de la edificación, referidos a la regla del artículo 2060 del Código Civil: i) riesgo por vicio de la construcción, ii) riego por vicio del suelo, iii) riesgo por vicio de los materiales usados en la edificación. Es claro que la cobertura para estos peligros debe entenderse a la luz de las definiciones que traen la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019.

Al revisar esas definiciones, todas, hacen referencia a la unidad estructuralmente independiente definida como el “Conjunto de elementos estructurales que ensamblados están en capacidad de soportar las cargas gravitacionales y fuerzas horizontales que se generan en una edificación individual o arquitectónicamente independiente, trasmitiéndolas al suelo de fundación.”

Dada esa definición, que el Tribunal de Bogotá en sentencia de 2022 ya avaló en relación con un conflicto por efectividad de garantía que giró en torno al término de su extensión - 10 años para elementos estructurales, un año para elementos que no lo son -, debe concluirse que cuándo la ley exige constitución de garantía decenal, hace referencia a la cobertura que debe constituir el constructor o enajenador sobre los elementos estructurales de la edificación tal y como son definidos en la misma ley, o, lo que es lo mismo, que la ley no previó que la garantía deba extenderse para amparar perjuicios patrimoniales asociados con defectos constructivos por cuenta de elementos no estructurales, que son generalmente conocidos como acabados.

Ello, en relación con el valor de cobertura de la garantía, lucro cesante y daño emergente – en este caso el artículo 2.2.6.7.1.1.9 del Decreto 1077 menciona los cánones de arrendamiento para cubrir necesidad de vivienda por un año de los propietarios afectados por la ruina -, es relevante por la diferencia sustancial que se presenta en cuánto a costos de la misma, que no deberá cubrir, entonces, el valor total del proyecto, incluyendo suelo y acabados, sino que deberá referirse primordialmente al valor de la unidad estructuralmente independiente, actualizada por el término de diez años, más los costos asociados para adelantar con éxito la intervención o reconstrucción de la unidad como los gastos de licencias, honorarios de arquitectos o ingenieros, materiales, etc..

Si se opta por póliza de seguro, ese será el valor asegurado; si se opta por fiducia en garantía, ese será el referente del patrimonio autónomo, que que deberá ajustarse además con el costo del dinero por el tiempo estimado para la liquidación de la garantía; y será ese el valor en caso de garantía bancaria.

*Dionisio Araújo Angulo, Abogado consultor