La Corte Suprema precisa algunos conceptos de la garantía legal por la venta de inmuebles

En materia de responsabilidad de constructores y comercializadores por la entrega en la forma prometida, dentro del marco legal, y en plenas condiciones de funcionamiento de las zonas comunes, es clara la Ley al señalar que presentada reclamación por el titular de ellas, que lo es la copropiedad formada por los propietarios de bienes individuales, dentro del término de un año a la entrega de las mismas, nace en forma solidaria para el constructor y comercializador, junto con el proveedor del respectivo bien si hubiese sido suministrado por un tercero, la obligación de atender la garantía legal, primero en forma de reparación a plena satisfacción de la copropiedad, luego por vía de sustitución del elemento o devolución del precio.

El término de caducidad, ha dicho la Corte en la sentencia comentada, debe contarse desde cuando se pruebe la entrega de zonas comunes, para lo cual es válido revisar lo que se previó en el reglamento de propiedad horizontal, respetando la presunción que trae la Ley 675 sobre el porcentaje del 51% de entregas de unidades privadas. Ese término de caducidad debe revisarse, también, por cuenta del reclamo que por escrito debe formularse ante el constructor o proveedor, que junto con la presentación de la demanda debe hacerse dentro del año siguiente a la entrega de dichas zonas, reclamo que es uno de los fundamentos de la prosperidad de la acción de protección al consumidor.

Luego del reclamo, que debe contener prueba de los defectos sobre los cuáles descansa el nacimiento de la obligación de reparar el bien o producto, reparación que es el propósito central de la acción de protección que en palabras de la Corte “Consiste, en breves palabras, en una obligación de carácter restaurativa puesta sobre el productor o comercializador parar asegurar el correcto estado, calidad, idoneidad o seguridad de los bienes o servicios colocados en el mercado de consumo”, (no siendo la indemnización de perjuicios causados por el defecto el propósito de la misma según señaló la Sentencia: “Por sí mismo no genera un deber indemnizatorio, pues se agota con la restauración del producto, su sustitución o la devolución de lo pagado”) surge para el productor o distribuidor, en forma solidaria, la obligación de reparación, que debe llevar a que el bien cumpla con los condiciones de calidad, idoneidad y seguridad.

Entiende la Corte, con base en la Ley, que “La calidad es la «condición en que un producto cumple con las características inherentes y las atribuidas por la información que se suministre sobre él»; la idoneidad es la «aptitud del producto para satisfacer la necesidad o necesidades para las cuales ha sido producido o comercializado», la y seguridad impone que el producto «no presente riesgos irrazonables para la salud o integridad de los consumidores»”.

Señala la Corte que en tratándose de inmuebles, luego de acreditado el defecto por la copropiedad a través de reclamación en tiempo, surge la obligación de reparación, para la cual en primer término debe agendarse una visita de inspección para determinar la extensión del defecto y el curso de acción a cargo del constructor para proceder con su adecuada solución, que debe comunicarse al consumidor de manera tal que pueda coordinarse la forma en que se llevarán a cabo los trabajos tendientes a hacer efectiva la garantía.

La Corte resalta la importancia que tiene el deber de colaboración entre proveedor y consumidor en materia de garantía sobre inmuebles, pues dada la naturaleza de estos la reparación requerirá que el propietario de unidades individuales, o la copropiedad en el caso de las comunes, facilite los trabajos que deba acometer el constructor para el cumplimiento de su deber de reparación, sin el cuál no se puede predicar incumplimiento. Incluso puede llevar a considerar como justificada la falta de reparación consecuencia de la imposibilidad sobrevenida no imputable al constructor.

La Corte también resaltó que, si el consumidor decide adelantar reparaciones por su propia cuenta a través de un tercero, se exonera del deber de garantía al constructor o proveedor, pues en este evento “asume los riesgos de su actuar y elimina esta carga de los hombros del productor y comercializador”