Legitimidad en reclamos por garantía de zonas comunes

En reciente sentencia la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha variado el entendimiento que se tenía, con base en lo señalado en el Decreto 735 de 2013, respecto de la legitimidad que tienen los adquirentes de bienes inmuebles sujetos a régimen de PPHH., para, individualmente, reclamar ante el constructor, en ejercicio de la acción e protección al consumidor, por la garantía que cobija a los elementos, estructurales o no, que conforman los bienes comunes.

En sentencia SC 395 de 2023 la Corte casó sentencia de Tribunal de Bogotá en que, en por vía de sentencia anticipada, se había terminado un proceso de protección al consumidor instaurado por algunos propietarios de bienes privados en contra del constructor de un edificio de oficinas sometido a la ley 675 de 2001, al considerar, con base en lo previsto en el Dcr. 735, que la titularidad exclusiva de la acción por cuenta de reclamos asociados con la calidad, idoneidad y adecuado funcionamiento de zonas comunes estaba asignada, exclusivamente, a la copropiedad, que entonces debía ser ejercida a través de su representante legal.

La Sala Civil, en su fallo, recordó que el derecho al consumo en general, en especial en la forma en que entre nosotros está actualmente codificado en la Ley 1480 de 2011, se edifica sobre dos conceptos fundantes: el de consumidor y el de relación de consumo, que identificados en un determinado negocio jurídico llevan a que esa particular relación quede cubierta con el manto protector de sus normas, en favor de quien la Ley considera la parte débil de la relación, el consumidor.

Recordó entonces que consumidor, de acuerdo con la Ley, es toda persona natural o jurídica que adquiere como destinatario final, bienes o servicios para satisfacer una necesidad propia o de su núcleo cercano, y empresarial cuando no se enmarca intrínsecamente en su actividad económica principal. La intención del adquirente o usuario del bien o servicio para darle una destinación final será la determinante de que haya concurrido a ella en calidad o condición de consumidor. Si en la relación jurídica se encuentra que el adquirente o usuario final tiene la calidad de consumidor, esa relación jurídica será y estará enmarcada dentro de las reglas de una relación de consumo.

En relación con la adquisición de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, recordó la Corte que una persona, en este caso un consumidor, al adquirir una unidad privada adquiere concomitantemente un derecho en común y proindiviso sobre los bienes comunes que junto con las unidades privadas forman la propiedad horizontal. Y que si para la defensa común o grupal de esos bienes el Dcr. 735 los faculta para actuar a través del representante legal de la copropiedad, ese decreto reglamentario no puede entenderse como limitante de un ejercicio que la Ley 1480 les reconoce individualmente en su condición de consumidores,

Es decir, la Corte reconoce que, en defensa de los bienes comunes frente al proveedor o distribuidor de los mismos, la acción de protección al consumidor puede ser ejercida individualmente por cada copropietario, o en forma grupal o conjunta por la persona jurídica que forma la propiedad horizontal, caso en el cual debe ejercerse a través del representante legal de la misma

Dionisio Araújo Angulo, abogado consultor.