Póliza decenal y responsabilidad de las fiduciarias

La jurisprudencia reciente ha variado, ampliándolo, el régimen de responsabilidad de las sociedades fiduciarias que participan en proyectos inmobiliarios, empujándolas a estar cada vez más involucradas en la correcta ejecución del proyecto gestionado a través de un esquema fiduciario, pues su responsabilidad podría comprometerse cuando se presenten dificultades con los adquirentes de las unidades privadas, dada la naturaleza experta y especializada de las gestiones que asumen.

Dijo el Tribunal de Bogotá en sentencia de 21 de febrero de este año que “La responsabilidad de la fiduciaria está ligada a su calidad de especialista en la gestión de negocios de esa naturaleza y, sus obligaciones emanan tanto de los dictados legales y contractuales pactados, como de la buena fe en su función integradora del contrato (reglas 1603 del C.C. y 871 del C. de Co.), por lo que el grado de diligencia exigible en el cumplimiento de su labor es el de un profesional de la administración o buen hombre de negocios.”

Y que en consecuencia su marco obligacional debe interpretarse como orientado al cumplimiento de su papel de profesional involucrado en el proceso inmobiliario, para la satisfacción de la causa última que llevó a las partes del proyecto a vincularse a través de un esquema fiduciario, y que el Tribunal describe así: “…el objetivo final de este tipo de negocio fiduciario, según lo dicta su naturaleza, es transferir el dominio de los bienes fideicomitidos a sus legítimos destinatarios, como lo son los promitentes compradores o adquirentes de área, siempre que se cumplan las condiciones técnicas y financieras para la realización del proyecto.”

Las anteriores consideraciones resultan relevantes para entender hasta dónde debe ir la gestión de las fiduciarias, cuya función de garantía para las partes del negocio de adquisición de unidades privadas fruto de un proyecto inmobiliario es esencial, y que deben entonces cumplir por mandato legal y convencional las sociedades fiduciarias con diligencia, en especial desde cuándo han constatado el cumplimiento de los requisitos señalados en el contrato, genéricamente conocidos como “punto de equilibrio”, pues desde ese momento se le entregarán al constructor los dineros consignados por los adquirentes de las futuras unidades privadas para la ejecución del proyecto, que entonces quedarán definitivamente adosados al proyecto constructivo.

Uno de esos temas que debe verificar la fiduciaria, así expresamente no se mencione en el contrato celebrado con el constructor, es el de la constitución de la póliza decenal señalada en la Ley 1796 de 2016, pues sin la correcta suscripción de esa garantía no se podrán escriturar a los vinculados para adquisición las unidades privadas de vivienda que son el objeto de la vinculación, cuando ella sea obligatoria.

Cómo la emisión de esas pólizas está atada a la supervisión de todo el proyecto constructivo por parte de las aseguradoras, si no se inicia el proceso de suscripción desde el momento mismo del inicio de la obra, el constructor podrá tener inconvenientes para acreditar ante el notario al momento del acto traslaticio de las unidades privadas este requisito indispensable, que si bien es responsabilidad del constructor, podría llevar a las sociedades fiduciarias a ver comprometida su responsabilidad.