Contrato de arrendamiento bajo contrato de concesión

La Ley 80 de 1993, en su artículo 32, numeral 4, define al contrato de concesión como:

“Son contratos de concesión los que celebran las entidades estatales con el objeto de otorgar a una persona llamada concesionario la prestación, operación explotación, organización o gestión, total o parcial, de un servicio público, o la construcción, explotación o conservación total o parcial, de una obra o bien destinados al servicio o uso público, así como todas aquellas actividades necesarias para la adecuada prestación o funcionamiento de la obra o servicio por cuenta y riesgo del concesionario y bajo la vigilancia y control de la entidad concedente, a cambio de una remuneración que puede consistir en derechos, tarifas, tasas, valorización, o en la participación que se le otorgue en la explotación del bien, o en una suma periódica, única o porcentual y, en general, en cualquier otra modalidad de contraprestación que las partes acuerden.”

Esta definición da un cúmulo de facultades al concesionario muy amplio, y depende de cada contrato en particular mirar su respectivo alcance, pero para el presente escrito me quiero enfocar particularmente en la facultad de arrendar establecimientos de comercio, como parte de su facultad de explotación de los bienes otorgados en concesión.

En este orden de ideas, es importante hacer claridad que, si bien el contrato de concesión que cada concesionario celebre con el Estado es de carácter público y regulado por la Ley 80 de 1993, salvo los casos con reglamentación especial, los contratos que el concesionario celebre con los particulares, en especial los de arrendamiento, son de carácter privado y los mismos se regulan por el Código de Comercio y demás normas aplicables. Y esto se da por 2 motivos principales: i) Tanto el concesionario como los arrendatarios son comerciantes privados, y ii) porque las actividades a desarrollar en el marco del contrato de arrendamiento son actividades de carácter mercantil.

Lo anterior no quiere decir que la voluntad privada y los derechos que se deriven del ejercicio de la misma, estén de una u otra forma por encima del contrato de concesión. Para explicar un poco mejor este punto me permito hacer la siguiente precisión. El contrato de concesión es un contrato principal, mientras que los contratos de arrendamiento que el concesionario celebre en el marco de la ejecución del contrato de concesión son accesorios, sin embargo, cada uno de los contratos se regula por régimen jurídico diferente.

En ese sentido, debe entenderse que un contrato de arrendamiento que está amparado por un contrato de concesión se regirá bajo todas las reglas que dicte el Código de Comercio, siempre y cuando no exceda el marco establecido por la concesión. Por ejemplo, si un contrato de concesión tiene una vigencia de 10 años, para todos los arrendatarios que lleven dos años ostentando dicha calidad, tendrán derecho a la renovación que habla el artículo 518 del Código de Comercio, y por ende el arrendador y concesionario está en la obligación legal y contractual de respetar el mismo, y de realizar un desahucio, este deberá cumplir con alguno de los tres requisitos del mismo artículo 518 del Código de Comercio.

No obstante, una vez el contrato de concesión se termine, con este, automáticamente se extinguen los derechos de los arrendatarios, sin derecho a ser indemnizados por la terminación del contrato y no renovación del mismo, sin que dicha terminación modifique la naturaleza jurídica de carácter privado de los contratos de arrendamiento.