El inicio del Seguro Decenal

Inicialmente prevista su aplicación para los proyectos de vivienda cuya licencia de construcción
fuera radicada después del 21 de febrero de 2021, después de una prórroga ordenada por el
Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio con ocasión de la pandemia generada por el Covid, a
partir del 1 de enero de 2022 entraron en vigor los mecanismos que debe acreditar el constructor
o vendedor de una obra nueva con el fin de amparar los perjuicios patrimoniales causados por
ruina o amenaza de ruina de las edificaciones que enajenan.

Recordemos que a través del Decreto 282 de 2019 se reglamentó la obligación para todo
constructor de vivienda nueva de amparar los riesgos mencionados durante los 10 años
siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación de la edificación, amparo que
se puede hacer a través de la constitución de una fiducia en garantía, de una garantía bancaria o
de una póliza de seguro.

En cuanto al mecanismo del seguro, se trata del denominado seguro decenal, en el cual actúa
como tomador el constructor, y como asegurados y beneficiarios los propietarios iniciales o
sucesivos de las viviendas aseguradas; este seguro tiene como fin amparar los riesgos
patrimoniales ocasionados por la ruina, entendida como colapso total o parcial de la edificación,
o por la amenaza de ruina, esto es, en términos generales, el deterioro, defecto o deficiencia que
imposibilita habitar un inmueble debido al riesgo de pérdidas humanas, generados por vicios del
suelo, vicios de la construcción, o vicios de los materiales.

Son varios los elementos de este mecanismo que deben ser estudiados, sin embargo, deseamos
resaltar tres aspectos que consideramos de utilidad para entender con mayor claridad la figura.
De un lado, el seguro decenal busca resarcir el daño patrimonial derivado de la ruina o amenaza
de ruina de la edificación; lo anterior implica que no tiene cobertura sobre los daños
extrapatrimoniales derivados por ejemplo del dolor interno por la pérdida de la vivienda, ni los daños corporales que puedan sufrir los habitantes de la misma. Tampoco tiene cobertura sobre
defectos o discusiones con el constructor sobre acabados de la edificación, problemática de alta
ocurrencia en nuestro medio.

De otro lado, disponen las reglas aplicables al seguro decenal que el valor asegurado corresponde
al valor de reemplazo o reconstrucción de la vivienda amparada, actualizado de conformidad con
el IPC. Sobre el particular, vale la pena resaltar que el valor de reemplazo o reconstrucción será el
de la vivienda al momento del siniestro, lo que implica que las mejoras realizadas en la misma
hacen parte de la reconstrucción, así por ejemplo, las realizadas en inmuebles que se entregan en
obra gris.

Por último, tratándose de vivienda de interés social, el amparo se debe constituir sobre el valor
no subsidiado de la vivienda, no obstante, la reconstrucción se debe hacer sobre la totalidad de la
obra, pues solo de esa manera el mecanismo brinda una real protección al adquirente. Significa
lo anterior que las compañías de seguros deben realizar en estos casos un análisis técnico y
financiero especial, con el fin de garantizar la viabilidad del seguro.

Los anteriores son solo algunos puntos de interés que genera este seguro, concebido como un
mecanismo de protección al adquirente de vivienda nueva.