Renovación y prórroga en contratos de arrendamiento comercial

En la ejecución de un contrato de arrendamiento comercial es usual encontrarse con los conceptos de “prorroga” y “renovación”, que se usan de manera indistinta sin tener en cuenta las implicaciones que pueden tener para las partes en el desarrollo del contrato.

Así, previo a la terminación de la vigencia del contrato y para su continuidad, puede ocurrir que una de las partes tenga la intención de renegociar las condiciones del mismo, mientras que, la otra quiera mantenerlas en iguales condiciones.

Por tanto, se establecerán las diferencias que tienen estas figuras desde una interpretación literal hasta una aterrizada a la legislación y la jurisprudencia. La Real academia de la lengua española define “renovar” como poner de nuevo o remplazar algo, mientras que, “prorrogar” es definido como continuar, dilatar o extender algo por un tiempo determinado.

Partiendo de lo anterior, la diferencia entre renovación y prórroga es que, con la primera se hace necesario la elaboración de un nuevo contrato, mientras que, con la prórroga se extiende la validez del contrato en las mismas condiciones y con los mismos efectos para las partes, posición que ha sido avalada por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia.

Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial existen unas reglas especiales que buscan amparar al arrendatario que haya ocupado el inmueble objeto del contrato por no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio.

El artículo 518 del Código de Comercio otorga al arrendatario que cumpla con las condiciones mencionadas, el derecho a que se le renueve el contrato. La jurisprudencia ha señalado que esto es una limitación a la autonomía de la voluntad de las partes, pues obliga al arrendador a renovar el contrato, aún en contra de su voluntad.

Con todo, el derecho de renovación no es absoluto, ya que el artículo antes mencionado estipula las excepciones a la obligación de renovar el contrato de arrendamiento.

La Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante Sentencia del 27 de abril de 2010, estableció que la ley obliga a renovar el contrato de arrendamiento, más no a mantener las condiciones de este, es decir que, no todas las condiciones del contrato inicial se deben mantener iguales.

Así, se concluye que, aun cuando el arrendatario cuente con el derecho de renovación estipulado en el Código de Comercio, el arrendador se encuentra en libertad de pactar con el arrendatario nuevas condiciones para la renovación del contrato.

Adicionalmente, en relación con el tema, es importante diferenciar el preaviso para el desahucio y el preaviso para la prórroga, dos figuras que pueden encontrarse inmersas en un mismo contrato de arrendamiento.

Por un lado, el preaviso para el desahucio hace referencia al término mínimo de 6 meses en el que el arrendador debe notificar al arrendatario el desahucio si se encuentra dentro de las excepciones establecidas en el artículo 518 del Código de Comercio. Este término no admite pacto en contrario. Por otro lado, el preaviso para la prórroga hace referencia al término pactado a arbitrio de las partes en el contrato para informar su voluntad de prorrogar o no el contrato.

En conclusión, a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento comercial es importante tener en cuenta la diferencias entre renovación y prórroga por las consecuencias contrarias que pueden tener las dos figuras.