No solo es deber de las fiduciarias administrar dineros en proyectos inmobiliarios

Atrás quedaron las posturas de las Sociedades Fiduciarias con sus tesis de querer demostrarle al Juez, que sus responsabilidades son de medio y no de resultado.

Y ello se demuestra aparte de la sentencia SC-2879 de 2022 proferida por la Corte Suprema de Justicia, por el legislador en el numeral 1 del art. 1235 C.Co cuando dentro de los derechos del beneficiario es contundente: 1) Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones y hacer efectiva la responsabilidad por el incumplimiento de ellas.

Ya entrando en materia, se considera que la responsabilidad de la sociedad fiduciaria deviene no solo del incumplimiento del contrato, sino de la propia Constitución, la Jurisprudencia y la ley, por estar mediada por una relación de consumo. La principal obligación de las sociedades aludidas es la de administrar los bienes fideicomitidos (art. 1234 C.Co), pero resulta que esa no es la única obligación o deber de las sociedades fiduciarias, tal como lo expresa la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera, al tenor de la Circular Externa 046 de 2008, dentro de los deberes que le asisten a las sociedades fiduciarias están comprendidos el deber de informar los riesgos, limitaciones técnicas y aspectos negativos inherentes a los bienes y servicios que hacen parte del objeto del contrato y de las prestaciones que se les encomienden, de manera tal que el cliente debe ser advertido de las implicaciones del contrato, desde la etapa precontractual, durante la ejecución e incluso hasta la liquidación del mismo, deber que implica la obligación de poner en conocimiento del cliente las dificultades o imprevistos que ocurran en la ejecución del contrato.

Obligaciones que las sociedades fiduciarias han desatendido en detrimento de los consumidores financieros y más concretamente en proyectos inmobiliarios de especial importancia para la economía del País. De allí las constantes reclamaciones ante la justicia ordinaria y la Superfinanciera por dichos incumplimientos de la Sociedad Fiduciaria.

Dentro del deber legal regulado en el literal a) Debida Diligencia.” Las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia deben emplear la debida diligencia en el ofrecimiento de sus productos o en la prestación de sus servicios a los consumidores, a fin de que estos reciban la información y/o la atención debida y respetuosa en desarrollo de las relaciones que establezcan con aquellas, y en general, en el desenvolvimiento normal de sus operaciones.

En tal sentido, las relaciones entre las entidades vigiladas y los consumidores financieros deberán desarrollarse de forma que se propenda por la satisfacción de las necesidades del consumidor financiero, de acuerdo con la oferta, compromiso y obligaciones acordadas. Las entidades vigiladas deberán observar las instrucciones que imparta la Superintendencia Financiera de Colombia en materia de seguridad y calidad en los distintos canales de distribución de servicios financieros”.

Y el literal c) del artículo 3° de la Ley 1328 de 2009, “suministrar a los consumidores financieros información cierta, suficiente, clara y oportuna, que permita, especialmente, que conozcan adecuadamente sus derechos, obligaciones y los costos en las relaciones que establecen con las entidades vigiladas, aspecto sumamente relevante de cara al proceso”.

Suficiente ilustración para que las fiduciarias asuman el deber legal proveniente de la ley del consumidor financiero, de realizar y profundizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto, así como adentrarse no solo con los informes enviados al consumidor financiero si no que sean reales con la ejecución del proyecto a fin de efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance, efectos de su participación y porcentajes de ejecución de dichos proyectos inmobiliarios

la confianza que su intervención en un proyecto inmobiliario genera para los inversores o consumidores financieros que se vinculan a él a través de un encargo fiduciario con la esperanza de que se culmine y, de ese modo, les pueda ser transferida la propiedad de las unidades que pretenden adquirir, lo cual constituye, la razón que los mueve a intervenir en esa clase de operaciones mercantiles.

Dice la Corte en sentencia SC5430-2021 : “No sobra recordar que existe un deber de diligencia, profesionalidad y especialidad en cabeza de las fiduciarias y que implica que en sus actuaciones deberán tener los conocimientos técnicos y prácticos de la profesión, emplearlos para adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución del negocio y prever circunstancias que puedan afectar su ejecución”.

Dice la Circular Externa 046 de 2008 2.2.1 Normas y principios a considerar en su literal b vi) Deber de previsión. “La sociedad fiduciaria debe precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo. Igualmente, debe prever los diferentes riesgos que puedan afectar al negocio y a los bienes fideicomitidos y advertirlos a sus clientes desde la etapa precontractual”.

Como conclusión, las fiduciarias deberán involucrarse casi que de lleno con el Constructor fideicomitente no solo en administrar los recursos, si no como dice la Corte hasta la liquidación del mismo con la esperanza de cristalizarse y culminarse el proyecto inmobiliario para satisfacción del consumidor.