El multinivel inmobiliario: Una solución a copropiedades disímiles

Esta figura moderna en Colombia tiene un origen francés, país donde se le denomina como “La copropriété en volumes”, cuya traducción literal es la “Copropiedad en volúmenes”. En los últimos años, ha sido aplicada al campo de la propiedad horizontal colombiano con el nombre de “Multinivel Inmobiliario” y su principal objetivo es viabilizar la estructuración de proyectos donde se mezclan los usos del suelo y las destinaciones, mitigando el choque de intereses disímiles entre los copropietarios e, incluso, con terceros.

En resumen, la figura del Multinivel Inmobiliario define copropiedades en volumetría o altura dentro de una copropiedad de mayor nivel o extensión, estrictamente horizontal.

En principio, la Ley 675 de 2001 que regula la propiedad horizontal en Colombia no define ni reglamenta expresamente la figura del multinivel. Sin embargo, al estar sustentado su desarrollo en las principales disposiciones de la Ley 675 de 2001 se reputa conforme a la Ley y, por esta razón, en los últimos años la figura ha adquirido una popularidad tal, que es generalmente empleada en los más grandes y diversos desarrollos inmobiliarios en las ciudades principales del país.

Esta figura se presenta como una materialización de la Ciudad de los 15 minutos, como una solución a los problemas de movilidad cada vez más insoportables y a los costos de ejecución de infraestructura, en las principales ciudades de Colombia, especialmente Bogotá. De esta manera se le da una opción a las personas para que puedan llevar a cabo múltiples actividades en el mismo lugar, tales como, vivir, trabajar, divertirse, hacer deporte, educarse, hospedarse y acceder a bienes y servicios.

El Multinivel Inmobiliario está siendo ampliamente desarrollado por los estructuradores inmobiliarios porque, además de permitir la ejecución de diferentes destinaciones, genera una clientela orgánica o interna; por ejemplo, es así como los clientes de la zona comercial son aquellos que se hospedan en el hotel, todo dentro del mismo proyecto.

Los numerosos proyectos inmobiliarios en Colombia donde se materializa la mezcla de usos del suelo presentan dificultades en cuanto a su administración, decisiones, integración de órganos de administración, aportes económicos y de convivencia, debido a los intereses disímiles que tienen los copropietarios, algo que los módulos de contribución no solucionan.

Como su nombre lo indica, la figura del multinivel inmobiliario pretende la conformación de varios niveles de propiedad horizontal.

El primer nivel corresponde a la propiedad horizontal constituida sobre el predio de mayor extensión en el que se desarrolla el proyecto, que se somete al régimen contenido en la Ley 675 de 2001, surgiendo unos bienes privados, los cuales pueden ser lotes de terreno o losas (estructuras que permiten la edificación en altura).

Estos lotes de terreno o losas sirven como base para la construcción de un conjunto o desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios y comparten unas áreas de utilidad general a todos, por ejemplo, vías internas y muros de cerramiento. Los bienes de utilidad general podrán ser esenciales o no esenciales.

A esta primera copropiedad se le denomina usualmente como Primer Nivel o Agrupación de Lotes (en caso de ser lotes de terreno), en todo caso bajo el concepto de “Conjunto” contemplado por el artículo 3° de la Ley 675 de agosto de 2001.

La conformación de una propiedad horizontal de primer nivel cobra sentido en la medida que la existencia, estabilidad, funcionamiento, uso, goce y explotación de los lotes de terreno o losas que lo conforman, depende del acceso a los bienes de utilidad general, sean esenciales o no esenciales, los cuales se pueden denominar como bienes comunales o de aprovechamiento general.

Ahora bien, sobre cada uno de los lotes de terreno o losas, que conforman los bienes de dominio particular del Primer Nivel, se ejecutan edificaciones que pueden ser igualmente sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal de manera individual, según los diferentes usos o destinaciones, con el fin de que cada una de ellas tenga un desarrollo y gobernanza independiente. A estas copropiedades se les denomina comúnmente como Segundo Nivel.

El Segundo Nivel del multinivel inmobiliario corresponde a edificios, en los términos del artículo 3° de la Ley 675 de 2001, así, se trata de una:

“Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote de terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.”

En este orden de ideas, la edificación que sea ejecutada en desarrollo de un proyecto inmobiliario y sea sometida al régimen de propiedad horizontal de Segundo Nivel, estará compuesta por bienes privados o de dominio particular, por ejemplo, viviendas, oficinas o locales comerciales, y por bienes comunes, necesarios para la existencia, funcionamiento o explotación de cada edificación individualmente considerada, por ejemplo, sus pasillos (puntos fijos), ascensores o lobby.

En todos los casos, un Multinivel Inmobiliario deberá tener, como mínimo, un Primer y Segundo nivel de propiedad horizontal. La conformación de más niveles de propiedad horizontal dependerá de la estructuración particular de cada proyecto inmobiliario.

Esta modalidad de estructuración de proyectos inmobiliarios ha sido utilizada en múltiples proyectos icónicos de las principales ciudades del país, como una modernización al régimen de propiedad horizontal, con el objetivo de facilitar la estructuración, gobernanza y administración de proyectos con varios usos del suelo y actividades económicas

*En colaboración con y Maria Camila Maya, asociada de Derecho Inmobiliario, Fiduciario y Urbanístico de Serrano Martínez