Planes Parciales, gestión que busca mejores ciudades

La Ley 388 de 1997 estableció los planes parciales como un instrumento para reglamentar los planes de ordenamiento territorial para porciones completas de territorio que permitan establecer las herramientas necesarias para cumplir los objetivos, metas, directrices, estrategias y políticas del Plan de Ordenamiento Territorial, POT, en forma tal que, con un equitativo reparto de cargas y beneficios entre sus partícipes, se logre garantizar la generación de infraestructura urbana necesaria que soporte las edificabilidades y usos propuestos.

En el suelo de expansión es fundamental, por constituir el vehículo que permite estudiar a profundidad ese determinado territorio, en materia vial, ambiental, de servicios públicos, de hidrología, de riesgos, y en general en todos los elementos técnicos necesarios que permitan planificar de manera adecuada la expansión del suelo de manera ordenada, pero especialmente en las mejores condiciones posibles de ciudad de calidad, es decir, aquella que garantiza la protección de los elementos ambientales existentes en el territorio, la adecuada prestación de los servicios públicos domiciliarios y la producción eficiente de espacio público que soporte las nuevas edificaciones y sus habitantes, en materia vial, parques, equipamientos comunales e infraestructura para el transporte público masivo. En el suelo urbano, se justifica el Plan Parcial en tratamiento de desarrollo, en aquellas zonas no desarrolladas que por su tamaño requieran una especial planificación, y que para que sea posible, en especial por su gran segregación jurídica, requieren de la incorporación de instrumentos que garanticen una gestión asociada del territorio y la producción ordenada de ciudad, imposible en el desarrollo individual por predios. También el suelo urbano cobra gran importancia en los desarrollos de la renovación urbana que requieren transformación importante en el trazado del espacio público, o en aquellas en los que sea necesaria la gestión asociada en busca de una renovación de infraestructura, edificabilidades y usos del suelo. No sobra advertir que tratándose de macroproyectos, operaciones urbanas especiales y unidades de actuación urbanísticas, es imposible su adecuada planificación sin el plan parcial, pero sobre todo, la estructuración de herramientas que garanticen la adecuada producción de las cargas urbanísticas.

En un Plan Parcial se pueden introducir todas las herramientas de gestión del suelo previstas en la Ley 388 de 1997, y esa circunstancia constituye el mayor valor de los planes parciales, ya que su adecuada introducción le garantizará a la ciudad que se producirán los espacios públicos e infraestructura requeridas; a los propietarios, que les serán respetados sus derechos; a los desarrolladores, las condiciones normativas requeridas para la producción eficiente de edificabilidades y usos del suelo; y a los inversionistas, seguridad jurídica por la introducción de instrumentos que la garantiza.

Para estos efectos, contamos con la posibilidad de crear sistemas de reparto de cargas y beneficios a la medida del Plan Parcial; aplicación de plusvalías en las cargas generales; introducción de sistemas autónomos de compensaciones, en todos los órdenes; aplicación de sistemas de transferencias de edificabilidad; acuerdos de integración inmobiliaria, cooperación de participes o reajustes de tierras; establecimientos de unidades de actuación urbanística, con las correspondiente aplicación de expropiación en favor del proyecto; y en general sistemas jurídicos que permitan el adecuado reparto de cargas y beneficios, a través de instrumentos eficientes como la fiducia en todas sus posibilidades.