Las licencias urbanísticas y el espacio público

Las licencias urbanísticas actualmente se encuentran definidas en el artículo 2.2.6.1.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio), y se definen como aquellos permisos previos que deben obtenerse ante las autoridades públicas competentes (curadurías urbanas o secretarías de planeación) para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, así como la intervención y ocupación del espacio público.

Para cumplir con uno de los principales principios que tiene el ordenamiento territorial de las ciudades (creación de espacios públicos), las licencias urbanísticas más importantes son las licencias de urbanización (suelo urbano) y parcelación (suelo rural), ya que es por medio de estas que, se generan los espacios públicos en los territorios no desarrollados urbanísticamente en las ciudades (parques o zonas verdes, equipamientos públicos, y vías), entre otras cosas.

La creación de espacios públicos además de cumplir con uno de los principios esenciales del ordenamiento territorial de las ciudades, también cumple con el principio constitucional de la función social de la propiedad privada (artículo 58 de la Constitución Nacional), que básicamente se traduce en la entrega que hacen los proyectos inmobiliarios de espacio público, en contraprestación por el derecho que se adquiere por construir edificaciones.

A pesar de que en Colombia existen unas aceptables políticas en materia de ordenamiento territorial, para efectos de destinar áreas determinadas de espacio público para el crecimiento funcional de las ciudades, aún la normatividad sigue estando muy rezagada, en la medida en que no existen políticas públicas claras para que el espacio público crezca de manera articulada y organizada, que permita un adecuado crecimiento de las ciudades y una adecuada utilización del espacio público.

Es por esta razón que, es absolutamente necesario promover políticas que permitan destinar, prever y construir piezas de espacio público óptimas para el bienestar de las personas, y no solo porcentajes de pequeñas piezas de espacio público que deben cumplir los proyectos inmobiliarios de manera individual, que al final terminan siendo disfuncionales, muchas veces innecesarios y muy poco aprovechables por la comunidad, contrariando completamente el principio de planificación organizada del territorio.

Finalmente, los conceptos y las diferentes categorías de las licencias urbanísticas, son fundamentales en el desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios, y por lo tanto deben analizarse de manera previa a dichos proyectos, e incluso antes de la compra de cualquier inmueble que tenga esa destinación, ya que dependiendo del estado urbanístico en el que se encuentren los inmuebles, se deberá tramitar una u otra de las modalidades de licencias urbanísticas mencionadas.

Siempre la recomendación es revisar de manera exhaustiva las condiciones urbanísticas de los inmuebles que serán objeto de los proyectos inmobiliarios, con el objetivo de evitar un indebido desarrollo de los inmuebles, que pueda ocasionar potenciales nulidades en las licencias y eventuales procedimientos administrativos sancionatorios por infracciones urbanísticas.