Lo que debe saber sobre los bienes comunes de uso exclusivo

1. ¿Qué se entiende por bienes comunes de uso exclusivo?

De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 675 de 2001 (“Ley”), los bienes comunes de uso exclusivo de una propiedad horizontal son aquellos bienes comunes que no son necesarios para el disfrute y goce de los bienes privados, y cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado. Estos bienes son asignados de forma exclusiva a los copropietarios de los bienes privados que por su ubicación puedan disfrutar de los mismos. Algunos ejemplos de bienes comunes de uso exclusivo son terrazas, cubiertas y los parqueaderos cuando no son bienes privados.

2.¿Qué otros tipos de bienes existen en una propiedad horizontal?

En una propiedad horizontal además de los bienes comunes de uso exclusivo también existen:

• Bienes privados: son aquellos inmuebles delimitados, de propiedad exclusiva y funcionalmente independientes.
• Bienes comunes no esenciales: son aquellos inmuebles que pertenecen en común y proindiviso a todos los copropietarios y que por su naturaleza o destinación facilitan la existencia, funcionamiento y estabilidad de los bienes privados.
• Bienes comunes esenciales: son aquellos inmuebles que pertenecen en común y proindiviso a todos los copropietarios y que son indispensables para la existencia, conservación, estabilidad y seguridad del edificio o conjunto, o los que son necesarios para el uso y disfrute de los bienes de dominio privado.

3.¿El copropietario al cual se le asignan bienes comunes de uso exclusivo debe pagar alguna contraprestación por su uso?

De acuerdo con el artículo 23 de la Ley, los copropietarios que tienen el uso exclusivo de un bien común deben pagar las compensaciones económicas por su uso, según lo aprobado en asamblea general de copropietarios.

4.¿Qué obligaciones tiene a cargo un copropietario al que se le asigne un bien común de uso exclusivo?

De acuerdo con el artículo 23 de la Ley, las obligaciones para los copropietarios con bienes comunes de uso exclusivo son:

• No alterar ni construir sobre o bajo el bien.
• No modificar su destinación.
• Hacerse cargo de las reparaciones necesarias debido a deterioros causados por su culpa.
• Hacerse cargo de las reparaciones locativas que se necesiten por el desgaste ocasionado por el uso legítimo y por el paso del tiempo.
• Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, conforme a lo aprobado en la asamblea general.

5.¿Un copropietario puede vender el uso de los bienes comunes de uso exclusivo?

No es posible vender el uso de los bienes comunes de uso exclusivo de manera independiente. Estos están destinados para el uso del propietario del bien privado que puede beneficiarse de ellos. Sin embargo, de acuerdo con los artículos 20 y 21 de la Ley, se puede desafectar el bien común de uso exclusivo para convertirlo en bien privado de dominio de la Propiedad Horizontal. Para ello se requiere: (i) la aprobación del 70% de los copropietarios en asamblea general, y (ii) reformar el reglamento de propiedad horizontal creando un folio de matrícula inmobiliaria independiente para dicho bien y ajustando los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución. Cumplidos esos requisitos el bien desafectado puede ser tratado como un bien privado y podrá ser vendido por parte de la Propiedad Horizontal.

6.¿El constructor puede vender el uso de los bienes comunes de uso exclusivo?

De acuerdo con el artículo 23 de la Ley, el constructor no puede vender el derecho de uso exclusivo sobre estos bienes.

*Sara Lucía Vanegas y Juliana Gómez Restrepo, Asociada Intermedia y Asociada Junior de CMS Rodríguez Azuero