Multifamily y Coliving: Grandes oportunidades y desafíos

En el desarrollo de proyectos inmobiliarios se han venido implementando con mucha fuerza las figuras de multifamily y coliving, las cuales responden a las nuevas realidades en materia de vivienda e inversión, aún más, después de la pandemia. Con todo, no existe total claridad respecto de las características y diferencias entre tales modalidades, pues las mismas han sido importadas del ámbito internacional.

¿Qué es el multifamily y el coliving?
El multifamily se da en edificios o proyectos de unidades residenciales independientes, tradicionales, dotados con cocinas, baños, zonas de esparcimiento y habitaciones, de modo que el objetivo de esta figura es proporcionar a un grupo de personas que pueden ser o no familias, la facilidad de vivienda lista para habitar, a través del arrendamiento, usualmente a mediano o largo plazo.

Por su parte, el coliving tiene lugar en inmuebles de vivienda con facilidades compartidas, listos para habitar, en los que los residentes comparten las áreas comunes (cocina, baño, lavandería, gimnasio, salas de estar, coworking, etc.), pero generalmente, cada residente cuenta con una habitación privada. En consecuencia, el propósito del coliving es promover el esparcimiento y generar una comunidad de personas que conviven y hacen eficientes sus gastos al compartirlos. Lo anterior, mediante el arrendamiento o alquiler de habitaciones con amenidades comunes, usualmente a corto y mediano plazo.

Estas figuras por lo general se implementan y comercializan a través de terceros operadores especializados, a quienes los propietarios de las unidades de vivienda delegan la explotación comercial, así como las funciones propias de la administración inmobiliaria.

Aplicabilidad en la legislación colombiana
Tanto el multifamily como el coliving se pueden implementar para largas, medianas o cortas estadías. Para cortas estadías, esto es, periodos inferiores a 30 días, operará el régimen legal aplicable a la vivienda turística contenido en la Ley 300 de 1996 y todas sus normas modificatorias y complementarias, evento en el cual, el dueño y/u operador del inmueble, deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo, deberá cumplir todas las obligaciones derivadas de su calidad de prestador de servicios turísticos y verificar que el bien a explotar cumpla con el uso urbanístico respectivo.

Por otra parte, para estadías superiores a 30 días, operará la Ley 820 de 2003 (ley de vivienda urbana), la cual carece de la flexibilidad que requieren este tipo de estadías según las nuevas realidades sociales de teletrabajo, flexibilidad laboral, movilidad familiar, entre otros. Esta ley, por ejemplo, impide el incremento del canon de la renta por valores superiores al IPC, -lo cual dificulta alcanzar niveles de rentabilidad apropiados para los inversionistas-, e impone, entre otros aspectos, prórrogas forzosas a favor del arrendatario, etc.

Así, se ha visto que para la explotación de vivienda bajo estas modalidades, propietarios y operadores han tenido que recurrir a la estructuración de figuras alternas a la Ley 820 de 2003 con miras a poder efectuar cobros adicionales por las amenidades comunes que ofrecen determinados proyectos inmobiliarios. Esto aunado a la dificultad en el ensamble de la tierra para esta clase de proyectos que demandan grandes retos de diseño, sostenibilidad, y en los cuales la rentabilidad implica tener un alto número de unidades que permita alcanzar el punto de equilibrio para su operación.

En suma, la legislación colombiana requiere de la expedición de leyes que respondan a estos desafíos y que permitan verdaderas oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario, en especial para los fondos de capital privado o de inversión colectiva que, como actores del mercado, podrían ser grandes precursores de proyectos de vivienda de este tipo. Así mismo, la banca podría tener mayor apertura para la financiación de proyectos e impulsar así el sector de forma integral.

Finalmente cabe mencionar que quien esté interesado en el desarrollo o inversión en proyectos de corta estadía, se enfrenta no sólo al sometimiento de leyes poco flexibles, sino a la necesidad de verificar que la normatividad urbanística y el régimen de propiedad horizontal respectivo, permitan el uso de vivienda turística expresamente.