Jaque a los planes de ordenamiento territorial y a los proyectos de ciudad

Para nadie es desconocido que los Planes de Ordenamiento Territorial pueden generar desarrollos importantes de zonas de terreno, que, en términos prácticos, se traduce también en beneficios económicos para los propietarios de esos suelos, debido al mayor valor que adquieren por el aumento de la edificabilidad o cambio en la clasificación o el uso del suelo. Por ejemplo, antes un predio era rural y ahora se convierte en suelo urbano.

Esta es una actividad lícita y está prevista por normas legales como la Ley 388 de 1997. Claro está, puede suceder que esos cambios que producen un mayor valor no obedezcan propiamente a una planificación técnica realizada por expertos, sino a intereses o acuerdos por debajo de la mesa entre propietarios y funcionarios corruptos. A esto se le llama común mente “volteo de tierras”, que no solo está prohibido por la Ley, sino que, además, constituye una conducta delictiva para ambas partes.

Hay que tener en cuenta que, hablando económicamente, no se trata de cualquier asunto pequeño, pues, un predio urbano, dependiendo del municipio o del sector, puede valer hasta diez veces más de lo que vale uno rural; es decir, obtener un mayor valor de un activo en esas proporciones, tan solo con una decisión de la Administración mediante un Plan de Ordenamiento Territorial, puede sonar un gran negocio para muchos, y cuando ello sucede por cuenta de la actividad normal del municipio o distrito, que corresponde a una debida planificación y modificación correcta de un POT, no solo es asunto lícito sino que incluso la Administración puede participar en ese mayor valor mediante la liquidación y cobro justo de la plusvalía.

Por otro lado, a muchos ciudadanos, normalmente a los que ejercen oposición política, les puede parecer que un Plan de Ordenamiento Territorial o un proyecto de ciudad, más allá de si genera o no desarrollo económico o beneficia el valor de un predio, “destruye el medio ambiente, genera conflictos sociales, desconoce las necesidades prioritarias, no favorece la movilidad”, etc.; y con base en ello presentan demandas de nulidad, tutelas o acciones populares encaminadas a impedir la ejecución de dichos instrumentos.

Esto está dando lugar a que los jueces entren a tomar decisiones que van más allá del campo netamente jurídico o disciplinario (como lo es por ejemplo el tema de la competencia o el procedimiento), y se pronuncien sobre asuntos que obedecen estrictamente a la planificación de los suelos y el desarrollo de las ciudades, que no son de sus alcances.

Valga resaltar que desde la disciplina del Derecho Urbano se ha dicho siempre que al campo jurídico no le corresponde planificar las ciudades, pues, los asuntos técnicos deben ser resueltos por los técnicos y no por los jueces; por ejemplo, decidir si el tamaño del área prevista como suelo de expansión afecta o no el medio ambiente, o si los índices de edificabilidad van o no en contravía de una ciudad ordenada, o si una licencia urbanística implica o requiere mejores redes de servicios públicos, son un asuntos que están muy lejos de ser de competencia de los operadores judiciales.