Nuevas reglas de construcción para proyectos inmobiliarios residenciales en Bogotá

El Distrito Capital tenía una deuda pendiente con los constructores de proyectos inmobiliarios destinados a vivienda, pues desde el siglo pasado la administración no actualizaba su Código de Construcción. Tuvo que pasar una Ley de Ordenamiento Territorial (Ley 388 de 1997), una Ley sobre construcciones sismo resistentes (Ley 400 de 1997) y más tres revisiones del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) −muchas de estas sin éxito−, para que finalmente el artículo 604 del Decreto Distrital 555 de 2021 y el Decreto Distrital 099 de 2024 derogaran el Acuerdo 20 de 1995 “Por el cual se adopta el Código de Construcción del Distrito Capital de Bogotá, se fijan sus políticas generales y su alcance”.

La norma anterior no solo estaba desactualizada, sino que muchas de las disposiciones que contenía resultaban de difícil aplicación e incluso de interpretación, en especial cuando entró en vigencia el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10). En efecto, muchas de las investigaciones que adelantaba la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat utilizaban indistintamente los dos regímenes normativos a casos semejantes, ya sea por desconocimiento del lenguaje técnico o por la falta de un principio de tipicidad concreto.

Esto generaba, de un lado, incertidumbre jurídica en la aplicación de normas técnicas, y por el otro, irregularidades procedimentales que se formaban en el marco de la apertura del procedimiento sancionatorio de inspección, vigilancia y control, por cuanto el ciudadano investigado desconocía cuál era la norma que se le estaba aplicando a su caso concreto. En muchas ocasiones, la Secretaría de Hábitat en sus decisiones prefería aplicar más las normas de sismo resistencia a las investigaciones relacionadas con la estructura de la construcción, pero en otras ocasiones, alejándose de sus propias decisiones, aplicaba el Acuerdo 20 de 1995, incluso en aspectos que ya se encontraban regulados por la norma nacional.

En contraste, el Decreto Distrital 099 de 2024, que reglamenta el mencionado artículo 604 del POT, promete acabar con estas discusiones jurídicas para establecer las nuevas reglas del juego en materia de construcción de unidades residenciales, tanto para Vivienda de Interés Social (VIS) como para viviendas no VIS y Vivienda Colectiva. El reglamento se compone de tres secciones básicas: la Sección A, relacionada con las disposiciones generales de la etapa de pre-construcción y seguridad de la obra; la Sección B, que determina los lineamientos arquitectónicos de las nuevas edificaciones (zonas duras, zonas verdes, estacionamientos, impermeabilización, juntas, áreas comunes, entre otras); y una tercera denominada Sección C, encaminada a establecer los parámetros de las instalaciones de servicios públicos en las edificaciones de vivienda, conforme con la normativa técnica vigente.

Los aspectos que más se destacan del nuevo Código de Construcción:

• Claridad en el lenguaje normativo. El anexo del Decreto Distrital 099 de 2024 se aleja de los tecnicismos de la norma anterior, para darle cabida a establecer las condiciones mínimas de salubridad, seguridad, habitabilidad, ambiente sano, y el interés por un desarrollo urbano legal y ordenado (incluyendo el derecho al goce del espacio público, los bienes de uso público y el disfrute de las áreas comunes de uso privado.
• Régimen de transición. Tanto los procesos sancionatorios iniciados, como las solicitudes de licencia de construcción radicadas en legal y debida forma antes de la entrada en vigencia del presente Decreto, continuarán rigiéndose por las disposiciones vigentes al momento de su formulación de cargos o radicación según sea el caso.
• Parámetros mínimos de arquitectura. El Código establece parámetros mínimos que deben cumplir las nuevas edificaciones de vivienda para ser habitables y duraderas a largo plazo. El diseño arquitectónico puede plantearse o reestructurarse, pero en todo caso debe cumplir con los requisitos de la Sección B. De otra parte, probatoriamente es más flexible en cuento permite al constructor señalar si el diseño plateado para la edificación cumplía con los mínimos normativos.

Esperemos que el nuevo Código de Construcción brinde mayor seguridad jurídica a las nuevas ofertas de vivienda en Bogotá D.C., tanto para los usuarios de los productos inmobiliarios como a los destinatarios directos de la norma. Asimismo, permita mayor autonomía en el diseño arquitectónico y disminuyan las complejidades procedimentales ante las autoridades de control urbanos relacionadas con la aplicación de la norma en la ciudad.

*Sebastián Ortega Garrido, asociado Serrano Martínez CMA