Valores de escrituración de inmuebles

Las normas sobre los valores de escrituración fueron severamente endurecidas por la Ley de Financiamiento, buscando que los negocios inmobiliarios se escrituren a valor comercial, sin que en ningún caso este valor pueda resultar inferior a ciertos límites mínimos, so pena de varias sanciones para las partes en caso de infracción. En consecuencia, se busca que en los negocios inmobiliarios se declare la totalidad del precio acordado, cuyo importe sirve de base para liquidar los tributos correspondientes.

El precio de escrituración determina el monto sobre el cual se liquidan las tasas notariales, los tributos de registro e impuesto al consumo cuando haya lugar al mismo. Asimismo, dicho precio sirve para determinar el monto del enriquecimiento (diferencia entre el costo fiscal aplicable y el precio de enajenación); este monto, se cataloga como ganancia ocasional gravada a 10% cuando el inmueble enajenado sea un activo fijo poseído por dos o más años y en caso contrario, como renta líquida gravada a tarifa ordinaria.

En adición a lo anterior, la recepción de cualquier monto que no haya sido reflejado en la escritura (v.g. recibido en el exterior, en efectivo o a otro título) será severamente perseguido. El panorama actual de fiscalización incluye el incremento sustancial de la nómina y capacidad fiscalizadora de la Dian, nuevos tipos penales en adición a los ya existentes y de acuerdo con un cronograma, el intercambio automático de información entre la mayoría de jurisdicciones bajo las normas internacionales CRS (“Common Reporting Standards”), en virtud de las cuales la Dian recibirá la información de las cuentas bancarias que los residentes colombianos tengan en casi todos los países.

Por consiguiente, es obligatorio escriturar los inmuebles por el valor real acordado y la recepción de cualquier monto por encima del precio escriturado (evasión), conllevaría un riesgo grande. A continuación, enunciamos las normas de escrituración aludidas:

A. En la escritura se debe expresar bajo gravedad de juramento que el precio (pagado en dinero o en especie) corresponde al total y real acordado. Una falsedad respecto de esta declaración implicará la comisión de por lo menos un delito.

B. Debe expresarse que no hay pactos paralelos para pagar valores adicionales y en caso de haberlos deberán develarse.

C. La omisión de cualquiera de las dos declaraciones anteriores, conllevará la cuadruplicación de tasa notariales, tributos de registro y renta o ganancia ocasional, según corresponda. Adicionalmente, esta omisión generará un reporte a la Dian por parte del notario y la posibilidad de que la operación sea fiscalizada.

D. El comprador solo podrá tomar como costo fiscal del inmueble aquella parte del precio girada a través de las entidades financieras.

E. Sin perjuicio que en la escritura se deba reflejar la totalidad del precio acordado, este precio en ningún caso puede resultar inferior al costo fiscal sobre el inmueble, ni al avalúo o al autoavalúo catastral. Si el valor comercial del inmueble enajenado pudiera identificarse en precios de lonjas u otros referentes de uso comercial común, el valor escriturado tampoco podría ser inferior a dichos valores (este último criterio podrá ser reglamentado).

Finalmente, cuando los inmuebles hayan sido adquiridos a través de fiducias, fondos o esquemas de promoción inmobiliaria, las anteriores normas de escrituración también resultarán aplicables.