Impacto de las Reformas a la Ley 675 de Propiedad Horizontal

En el marco de la legislación colombiana, la Ley 675 de 2001 ha sido un pilar fundamental en la regulación del régimen de propiedad horizontal, estableciendo un conjunto de normas que aseguran la convivencia pacífica, el respeto por la función social de la propiedad, y la adecuada administración de los bienes comunes. Sin embargo, el desarrollo urbano y las nuevas dinámicas sociales han generado la necesidad de actualizar este marco normativo. En 2024, se han propuesto varias reformas que buscan modernizar y adaptar la ley a las realidades actuales, abordando temas que van desde la definición de conceptos hasta la implementación de seguros obligatorios y la regulación del desarrollo por etapas en las propiedades horizontales.

Modificaciones Clave

1. Redefinición del Objeto de la Ley.
La reforma al artículo 1 de la Ley 675 de 2001 redefine la finalidad del régimen de propiedad horizontal, ampliando su alcance para incluir la función social y ecológica de la propiedad, así como la protección del medio ambiente. Se especifica que los inmuebles sometidos a este régimen pueden encontrarse en suelo urbano o rural, permitiendo un mayor dinamismo en la aplicación de la ley.

2. Principios Orientadores.
El artículo 2, tal como ha sido propuesto, fortalece principios como la convivencia pacífica y la solidaridad social, haciendo énfasis en la necesidad de que los reglamentos de propiedad horizontal incluyan estipulaciones claras sobre los deberes y obligaciones de los copropietarios. Además, se reconoce la libre iniciativa empresarial dentro de los límites del bien común, garantizando que las actividades económicas se desarrollen sin afectar la armonía de la comunidad.

3. Regulación de Bienes Comunes y Privados.
Las modificaciones al artículo 3 establecen una distinción clara entre bienes comunes esenciales y no esenciales, además de definir de manera precisa lo que constituye un bien privado o de dominio particular. Se introducen conceptos como “módulos de contribución” y “coeficientes de copropiedad”, que permiten una mejor gestión y distribución de los costos asociados al mantenimiento y conservación de las áreas comunes.

4. Entrega de Bienes Comunes.
Una de las reformas más significativas se encuentra en el artículo 24, que establece un protocolo detallado para la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se exige que dicha entrega incluya no solo los bienes esenciales, sino también la documentación correspondiente, como garantías, planos y certificados de disponibilidad de servicios públicos. Este proceso debe garantizar la accesibilidad para personas con discapacidad desde el momento de la entrega.

5. Reuniones de la Asamblea General.
La reforma al artículo 39 permite que las reuniones de la Asamblea General se realicen de manera virtual, presencial o mixta, facilitando la participación de todos los copropietarios. Además, se introducen nuevas normas sobre la convocatoria, que debe ser realizada con una antelación mínima de quince días calendario, y se aclara que las reuniones por derecho propio tendrán lugar el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal.

6. Participación en Expensas Comunes.
En cuanto a las obligaciones financieras de los copropietarios, el artículo 29 modificado refuerza la solidaridad entre el propietario y el tenedor de un bien privado en el pago de expensas comunes. Se establece que, en caso de transferencia de dominio, el nuevo propietario será responsable de las deudas existentes, y se regula la condonación o reducción de intereses de mora, así como la posibilidad de pagar en especie.

7. Seguros Obligatorios.
El artículo 15 introduce la obligatoriedad de pólizas de seguro que cubran riesgos como incendios, terremotos y accidentes en áreas comunes como piscinas y parques infantiles. Esta medida es esencial para garantizar la seguridad y protección de todos los residentes, y se prevé una reglamentación específica para la expedición de seguros en propiedades horizontales de estratos 1, 2 y 3.

Impacto y Relevancia de las Reformas

Estas reformas buscan resolver las limitaciones del marco actual, otorgando mayor claridad y precisión a la Ley 675 de 2001. Al incluir principios ecológicos y sociales, se promueve una gestión más responsable y sostenible de las propiedades horizontales, alineada con las exigencias modernas de convivencia y protección del entorno.

Además, al fortalecer la regulación sobre la administración y entrega de bienes comunes, así como la participación en expensas comunes, se protegen los derechos de los copropietarios y se asegura una mayor equidad en la distribución de responsabilidades. La obligatoriedad de seguros, por su parte, refuerza la protección de los inmuebles y de los residentes, minimizando riesgos y promoviendo la estabilidad financiera de las copropiedades.

En conclusión, estas reformas representan un avance significativo en la regulación del régimen de propiedad horizontal en Colombia, adaptándose a las necesidades actuales y garantizando una mejor calidad de vida para los copropietarios. La implementación de estas modificaciones pretende fortalecer la convivencia y la seguridad en las comunidades organizadas bajo este régimen, contribuyendo al desarrollo sostenible de nuestras ciudades.