El potencial futuro del Derecho Real de Superficie

La Ley 1955 de 2019 concibe originalmente el “Derecho real accesorio de superficie” (el “DRS”) como una fuente alternativa de financiación de infraestructura de transporte, en virtud del cual una entidad pública (superficiante) que es titular de un bien inmueble de uso público destinado a la infraestructura de transporte, puede otorgar el DRS a un tercero (superficiario), para que por su cuenta y riesgo desarrolle edificaciones, y las explote.

¿Por qué es relevante el derecho real de superficie?

Además de servir como fuente de financiación de infraestructuras públicas, el DRS permite desarrollar importantes edificaciones sobre bienes públicos (ubicados frecuentemente en sectores estratégicos), para el desarrollo en altura de otros usos, tales como: oficinas, comercio, vivienda, equipamientos educativos o de salud, entre otros.

¿Cuáles han sido los principales ajustes que ha tenido esta figura para lograr su implementación?

A través de la Ley 2079 de 2021 se realizaron importantes precisiones, entre otros:

1. Los superficiarios serán responsables del pago del impuesto de delineación urbana, el predial y la contribución de valorización.
2. Estos predios no serán susceptibles del cobro de la plusvalía.

A su turno, la Ley 2294 de 2023 (el Plan Nacional de Desarrollo vigente) incluyó dos modificaciones de gran relevancia:

1. Los proyectos que apliquen el DRS podrán tener un origen privado, y no solo público, como ocurría hasta ahora (aclarando que en ningún caso debe entenderse como una APP).
2. El DRS podrá aplicarse a suelos que no necesariamente estén asociados a infraestructuras de transporte.

¿Cuáles son los principales retos que tiene para su implementación?

Desde un punto de vista legal, los principales retos estarán en:

1. El DRS deberá sujetarse a las reglas propias de contratación que le apliquen a la entidad pública supereficiente, lo cual significará un desafío para su acoplamiento.
2. Cualquier proyecto deberá acogerse a las normas urbanísticas del lugar donde se ubique, lo cual seguramente supondrá retos por tratarse de inmuebles en los que posiblemente no estaba previsto el desarrollo de usos diferentes.