La legislación colombiana contempla un régimen de protección para los empresarios que toman en arrendamiento inmuebles para destinarlos al funcionamiento de sus establecimientos de comercio. Dentro de las prerrogativas que se les reconocen a los arrendatarios, que por ministerio de la ley son consideradas normas de orden público, se encuentra el derecho a que el contrato de arrendamiento, pasados dos años de vigencia, deba ser renovado al vencimiento del mismo, y por ende, que solo pueda ser terminado por las causales previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, y que son a saber: i) por incumplimiento del arrendatario; ii) porque el propietario requiera el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa materialmente diferente de la que tuviere el arrendatario, y; iii) cuando el predio deba ser reconstruido, reparado o demolido.
¿Es la expropiación del inmueble causal de terminación del contrato de arrendamiento?
Lo primero que puede advertirse es que la legislación mercantil no regula de manera concreta esta situación, lo que lleva a buscar una respuesta en el Código Civil -C.C-, atendiendo lo dispuesto en los artículos 2º y 882 del Código de Comercio, que permiten aplicar dicho ordenamiento.
Ya en el terreno de la legislación civil se tiene que el numeral 3° del artículo 2008 del C.C., en armonía con lo previsto en el artículo 2016 del mismo cuerpo normativo, establece como causal legal de terminación de los contratos de arrendamiento, aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado, la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa por una causa independiente de su voluntad.
En punto a cuándo se entiende que existe voluntad del arrendador en la extinción de sus derechos sobre la cosa arrendada, el mismo C.C. en su artículo 2019 indica que cuando éste la vende, evento en el cual estará obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.
¿De qué se encarga el Código Civil en este caso?
Ahora, el Código Civil se encarga de regular de manera concreta el evento en el que el derecho del arrendador se extingue, no por su propia voluntad, sino por efecto de una expropiación del bien arrendado por utilidad pública, en cuyo caso el C.C en su artículo 2018 establece dos reglas a seguir, respecto del arrendatario, a saber: (i) “(…) Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes.”; y (ii) “(…) Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por la nación o por quien haga la expropiación. (…)”.
Así, resulta claro que a la luz de la normatividad vigente la expropiación de un inmueble arrendado en el que funciona un establecimiento de comercio, es causal de rango legal que lleva a la extinción del contrato de arrendamiento sin que por ese solo hecho el arrendador esté obligado a indemnizar al arrendatario.
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