Protección para el comprador de vivienda nueva

En 2016, el Gobierno Nacional adoptó mediante la Ley 1796 de 2016 medidas generales enfocadas, entre otras, a la protección del comprador de vivienda y el incremento en la seguridad de las edificaciones en respuesta a situaciones como la presentada en la ciudad de Medellín en 2013, con el colapso de una de las torres del Edificio Space.

Recientemente, el Gobierno expidió el Decreto 282 del 21 de febrero de 2019, relacionado con nuevas medidas de protección al comprador de vivienda nueva, las cuales apuntan a la obligación por parte del constructor o el enajenador, de amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva en el evento en que dentro de los diez años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3º del artículo 2060 del Código Civil, el cual dispone que: “Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, inciso final”.

¿Cuáles mecanismos prevé el decreto para cumplir la obligación de amparo?

La obligación de amparo se traduce en que el constructor o enajenador de vivienda nueva deberá escoger uno de los siguientes mecanismos de amparo: patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía, garantía bancaria, póliza de seguro y otros mecanismos en los términos del artículo 2.2.6.7.1.5.1 del Decreto 282 de 2019, antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda que se construyan en proyectos que generen cinco o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.

En cuanto a las características, el mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales debe ser constituido como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.

Además, el mecanismo de amparo escogido deberá cumplir con los requisitos legales y con las condiciones de vigencia (cubrir eventos ocurridos dentro de los diez años siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación), permanencia (el mecanismo de amparo presentado por el constructor o el enajenador de vivienda nueva se hará efectivo durante el término de cobertura), liquidez (posibilidad de realizar el pago reconstruir las soluciones habitacionales o realizar la intervención a que haya lugar) y suficiencia (la cobertura será igual al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada, según el IPC, el cual se indexará anualmente durante el término de los diez años de vigencia).

¿A partir de cuándo se hará exigible el mecanismo de amparo?

El mecanismo de amparo será exigible al constructor o enajenador de vivienda nueva, para los proyectos en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma, con posterioridad al 21 de febrero de 2021, tiempo en el cual se adoptarán las medidas necesarias para la implementación de los mecanismos de amparo.