¿Cómo saber si lo que me cobran de arriendo es lo justo y cuál es el tope del canon?

Vivir en arriendo implica convivir con una relación contractual. Es decir, con un acuerdo de voluntades que crea obligaciones. Este acuerdo, la mayoría de las veces, se materializa en un contrato escrito. Aunque el acuerdo verbal también se considera un contrato, es menos común.

Los contratos son fundamentales en este tipo de acuerdos, porque en ellos quedan plasmadas todas las reglas del juego. Antes de realizar uno, se debe establecer qué tipo de arrendamiento es: vivienda o comercial. “La Ley 820/2003 regula en materia de vivienda urbana que el arrendamiento no podrá exceder 1% del valor comercial del inmueble que se pretende arrendar, y no debe superar 2% del avalúo catastral vigente”, aseguró Sofía Ropero, asistente legal en asuntos corporativos de Riveros Abogados.

Por ejemplo, si una casa está avaluada en $300 millones, pero tiene un avalúo catastral de $100 millones. En este caso, ¿qué porcentaje definiría el canon máximo de arrendamiento? Para saberlo debe hacer una regla de tres.

El porcentaje requerido del valor comercial son $3 millones y el del valor catastral son $2 millones. Por tanto, el tope máximo del canon sería $2 millones.

Si el arrendador no le facilita este tipo de información, podrá acercarse a la Secretaría de Hacienda a consultar si su arriendo está entre los rangos permitidos por la Ley 820.

Hay que señalar que el arrendamiento se incrementa anualmente con relación al Índice de Precios al Consumidor del año anterior. Para los arriendos comerciales, no hay límites legales para el canon, por lo que se rige por la libre negociación entre las partes.

“En cualquier caso, es ideal poder contar con un avalúo comercial para determinar el arriendo y, a falta de este, hacer un sondeo de mercado para identificar un valor de arrendamiento promedio por metro cuadrado en inmuebles similares”, agregó Sebastián Gallo, asociado de PPU.

¿Pueden terminar el contrato?
Por regla general no. El contrato de arrendamiento termina cuando ha terminado su tiempo de vigencia convenido entre las partes, en Colombia es de un año cuando no se ha renovado.

Sin embargo, cada contrato es único y, aunque la mayoría de arrendatarios se guía por esta Ley, pueden agregar o quitar cosas, según se acuerden.

“Nuestra regulación permite que, de forma unilateral, el arrendador pueda terminar el contrato en situaciones especiales, como cuando el arrendatario ha subarrendado el inmueble, o la realización de actividades que han afectado la tranquilidad de la ciudadanía de los vecinos”, explicó Sara Valbuena, directora Legal de Ventus Consultores.

El arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento de un inmueble, siempre y cuando haya una justa causa o se le remita un previo aviso escrito dirigido al arrendatario con una anticipación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.

Algunas de esas justas causas son: incumplimiento grave del arrendatario (no pago del canon, de los servicios, por el subarriendo o por afectación reiterada a la tranquilidad de los vecinos).

Otra razón es por el vencimiento del término o de sus prórrogas, dando un preaviso de tres meses, siempre que: necesite el inmueble para su propia habitación por más de un año; el inmueble deba demolerse para efectuar una construcción o para obras de reparación; deba entregarlo en cumplimiento de una compraventa; y/o por su decisión libre, cuando hayan pasado mínimo cuatro años de ejecución, caso en el que deberá pagar una penalidad de 1,5 veces el canon mensual.

La directora agregó que en caso de mediar una justa causa, como la no cancelación de la renta, pago de servicios públicos o subarriendo del inmueble no habrá lugar a indemnización y el propietario del inmueble podrá reclamar su restitución de forma inmediata.

En el arrendamiento de locales comerciales, las condiciones de terminación del contrato deben establecerse en el contrato mismo.

“De acuerdo con el Código Civil, si se termina el arriendo por culpa del arrendatario, estará obligado a indemnizar y a pagar de la renta por el tiempo que falte hasta que se hubiere terminado el arriendo en condiciones normales. Sobre esto último, las partes pueden pactar algo diferente”, agregó Gallo.

Andrés Montoya, socio de Posse Herrera Ruiz, recomienda identificar si se trata de vivienda urbana o de otro tipo de arrendamientos. Si es vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece el régimen de arrendamiento. Si se trata de un arrendamiento comercial, las disposiciones principales son los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Por supuesto, en todo caso, deberán tenerse presentes los artículos 1973 y siguientes del Código Civil y el respectivo contrato de arrendamiento.