Efectos que deja decisión de la Corte Constitucional sobre decreto de arriendos comerciales

El artículo 215 de la Constitución de 1991 establece que el Presidente de la República, con la firma de todos los ministros, puede declarar el Estado de Emergencia cuando sobrevengan hechos “que perturben o amenacen perturbar en forma grave e inminente el orden económico, social y ecológico del país, o que constituyan grave calamidad pública”, y que, mediante tal declaración, “podrá el presidente (...) dictar decretos con fuerza de ley, destinados exclusivamente a conjurar la crisis y a impedir la extensión de sus efectos”.

Esto quiere decir que tales decretos deben circunscribirse a un marco de acción definido y, para evitar que el Ejecutivo se arrogue poderes que le son ajenos, como el legislativo, alegando una situación excepcional, está previsto que la Corte Constitucional haga una revisión de los decretos aprobados en el marco de la Emergencia, para verificar si son ajustados o no la Constitución.

La semana pasada trascendió que, en el marco de sus facultades, el alto tribunal declaró que el Decreto 797 de 2020, que regulaba temporalmente la terminación unilateral de contratos de arriendo de local comercial para las actividades más afectadas por la pandemia, era inexequible, es decir, no ajustado a la Constitución.

El Decreto, cuyas medidas estaban vigentes hasta el 31 de agosto, aplicaba para locales donde funcionan bares, discotecas, casinos, gimnasios, piscinas, servicios religiosos que impliquen aglomeraciones o alojamiento y servicios de comida, entre otros.

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En concreto, se determina que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo de conciliación entre las partes, el arrendatario tiene la facultad de dar por terminado el contrato de forma unilateral pagando solamente un canon de multa, lo que supone un alivio en la medida que la costumbre comercial dicta que la penalidad por terminación anticipada es de tres cánones.

Para esto, no obstante, los arrendatarios “deben estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos causados, así como con las demás obligaciones pecuniarias a su cargo hasta la fecha de terminación del contrato”, dice la medida.

La Corte Constitucional declaró que el decreto es inexequible por dos razones. La primera, explicaron en un comunicado, es que “además de no ser necesario (juicio de necesidad en el Estado de Emergencia), tampoco supera el juicio de no contradicción (otro juicio de constitucionalidad). El Código Civil y el Código de Comercio tiene diversos instrumentos para superar circunstancias imprevisibles en el desarrollo de la voluntad contractual”.

Para Diego Márquez, socio de Del Hierro Abogados, es muy importante que el alto tribunal mencione que el decreto no era necesario, porque reconoce la existencia de herramientas vigentes para resolver las discrepancias sin necesidad de entrometerse en la autonomía de la voluntad privada. “El análisis de la Corte es que el Gobierno fue más allá de lo que debía, y hay otras herramientas para resolver el mismo problema sin necesidad de modificar la voluntad de las partes”, dijo.

Esa, justamente, fue la segunda razón por la que se declaró que la medida no es ajustada a la Constitución, pues la Corte consideró que “la autonomía de la voluntad sólo puede afectarse frente a circunstancias objetivas de asimetría que requiera la necesaria intervención del Legislador para superarla”.

Muchos se preguntan, entonces ¿qué pasa con los contratos de arrendamiento comerciales que fueron terminados en los términos del Decreto?

Esteban García, asociado de Holland & Knight, explicó que, en términos prácticos, los efectos son nulos, en cuanto se presume la legalidad de lo actuado mientras la norma estuvo vigente y ésta, al momento de la decisión del alto tribunal, ya había caducado. Sin embargo, se sienta un precedente jurídico que deberán tener los presidentes en próximas declaratorias de un Estado de Emergencia.

“Como la medida ya había expirado y no había posibilidad de hacer terminaciones en esas condiciones, la decisión de la Corte Constitucional tiene un efecto simbólico de restablecer el orden jurídico vulnerado por el Decreto. En ese sentido, no hay consecuencias sobre lo que se actuó, pero lo que sí queda es el precedente en la jurisprudencia para próximas declaratorias de Estado de Emergencia, pues los mandatarios que la declaren no podrán adoptar medidas de este tipo, ni siquiera durante un estado de excepción”, anotó.

Esto quiere decir que la terminación de los contratos de arriendo de locales comerciales se seguirá rigiendo por lo establecido en el Código de Comercio. Este, entre otras medidas, dice que los arrendatarios pueden ser desahuciados bajo las causales establecidas en el artículo 518 (ver gráfico), y que, en caso de desahucio, es obligación del arrendador dar a su inquilino un preaviso de al menos seis meses de la fecha de terminación del contrato, so pena de que este se entienda renovado o prolongado.