Los aspectos jurídicos a tener en cuenta para comprar bienes inmuebles en Estados Unidos

Es usual que durante la época electoral, cada vez más personas afirmen que, dependiendo de quién sea el ganador de las presidenciales, se irán o no del país. Uno de los destinos más apetecidos por los colombianos es Estados Unidos.

Según la National Association of Realtors (NAR), Colombia fue el décimo país con más participación de compras de bienes raíces en Estados Unidos por parte de ciudadanos extranjeros en 2021. Ese mismo año, el volumen de compra de estos activos, por parte de no residentes, totalizó US$22.000 millones, en comparación de lo invertido por los residentes del país americano (US$32.400 millones).

Para hacer este tipo de negocios, es recomendable tener en cuenta distintos aspectos jurídicos que, para los expertos, son fundamentales a tener en cuenta para que el activo no se vuelva un dolor de cabeza. Esto porque a pesar de que en la superficie se trata de un proceso sencillo, hay que prestar atención a los detalles jurídicos.

Felipe Olave, director de la agencia Inmigración al día, explicó que, en un principio, para comprar una propiedad en EE.UU. “no se necesita nada”. A lo que se refiere el experto es que en el país norteamericano no se requiere ningún papeleo especial para adquirir un inmueble, más que el necesario para obtener un crédito ante un banco estadounidense.

A pesar de que es más complejo para los extranjeros obtener de manera directa un crédito con un banco de ese país, Olave indicó que, por tal razón, existe la figura de mortgage broker o corredor hipotecario. “Esta figura es completamente legal y, además, es utilizada por 90% de las personas, sean extranjeras o no”, apuntó el experto.

El corredor sirve como intermediario entre el banco o la entidad financiera y el prestatario. Las tasas de interés en créditos de vivienda para extranjeros se han reducido drásticamente durante los últimos meses. Fernando Alvarán, gerente de Investi Real State sostuvo que la tarifa está ahora cerca de 4%, cuando hace algunos años la cifra se acercaba a 8%.

Entre los aspectos legales a tener en cuenta, Alvarán también señaló que el hecho de comprar una propiedad, no da el estatus de residente de manera automática, como se cree popularmente. La obtención de un apartamento o casa, por ejemplo, para rentar, no otorga ningún tipo de visado especial.

El caso contrario sucede con visados tipo E-2, mejor conocidos como visado de inversionistas, el cual se puede otorgar a las personas que se conviertan dueñas de un proyecto productivo en EE.UU. bajo condiciones como la contratación de, al menos, cinco empleados de manera regular.

Otro tema a poner en consideración antes de la compra de un inmueble en EE.UU. es el valor y los tipos de tributos que se deben pagar. Entre los fijos se encuentra el impuesto a la propiedad (equivalente al predial de Colombia), que se cobra por tener una propiedad en aquel país y que su monto depende al valor del inmueble; y el impuesto federal, que es el que se paga al Gobierno de Estados Unidos, sin importar en donde se encuentra la propiedad dentro del país.

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Adicionalmente, se debe analizar que existen tributos variables, como el del estado, que depende del lugar de Estados Unidos en donde se compre el bien. Por ejemplo, en Florida no se paga este impuesto, mientras que en estados como Carolina del Sur, sí. Además, otro impuesto puede ser el de renta, que se impone sobre cualquier propiedad que genere ganancias, como puede ser un arriendo. A parte, si este dinero se gira a Colombia, puede generar una doble tributación.

“La agencia del IRS (Internal Revenue Service), que es como la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) de Colombia, va a cobrar al extranjero por haber ganado dinero adicional”, precisó Olave.

El tema sucesorial también genera tributos. Específicamente, el estado de Florida se puede quedar con hasta 30% de una propiedad si no se hacen planes con anterioridad.

Por tal razón, Alvarán recomienda que, en caso de que se quiera comprar una propiedad en Estados Unidos, se haga por medio de una sociedad y, si es posible, que sea americana.

“La sociedad colombiana puede ser dueña del activo, pero es más complicado. La opción más recomendable es hacer una subsidiaria de la empresa colombiana en Estados Unidos, para que sea un ente americano el dueño del activo”, afirmó el experto, quien agregó que, como no se pueden hacer sucesiones de los activos de una empresa, ese impuesto no aplicaría en estos casos.

Tanto Alvarán como Olave aseguraron que, a pesar de los altos precios de las viviendas en Estados Unidos, comprar una propiedad en ese país le puede dar seguridad jurídica al patrimonio de las personas, al tratarse de una inversión en dólares.

“El dólar es volátil en cualquier momento entonces siempre es buen momento invertir”, concluyó Alvarán.