Los copropietarios de conjuntos residenciales pagarán IVA por usar áreas comunes
La Dian reiteró a las propiedades horizontales que deben facturar y adicionar a las tarifas de áreas comunes los cobros de un IVA equivalente a 19%
18 de marzo de 2025
Si usted vive en un conjunto residencial debe saber que hay cambios importantes relacionados con los cobros por usar áreas comunes. La Dian, con base en una sentencia del Consejo de Estado de 2014, está iniciando acciones para reclasificar como responsables de IVA a estas propiedades, cuando se utilicen espacios como el salón comunal, parqueaderos, gimnasios, sauna, entre otros.
La entidad ha remitido cartas a administradores de conjuntos residenciales y explicó que, cuando una copropiedad alquila las áreas comunes, dicho arrendamiento genera el cobro y recaudo del IVA.
"La Dian reiteró a las propiedades horizontales que deben facturar y adicionar a estos cobros un IVA equivalente a 19% de dichas sumas, salvo que dichos cobros se hagan o estén incluidos en las cuotas de administración", explicó Jhon Jairo Bustos Espinosa, socio de la firma Bustos Vanegas & González, y docente de las universidades Externado, Libre y El Bosque.
Leonardo Leal Ahumada, abogado y especialista en Derecho Comercial de la Universidad del Rosario, explicó que no es una modificación realizada por la Dian, sino que es una interpretación que la entidad le da al Estatuto Tributario, en específico a lo regulado en el artículo 462 que establece que el arrendamiento de cualquier espacio común genera ingresos para las unidades residenciales.
"Por esto se considera una explotación comercial generadora de IVA, así sea que se trate de unidades residenciales – vivienda. Es bueno tener en cuenta que el Estatuto Tributario viene de 1989 y que es reformada en promedio cada dos años, sin embargo, para la época en que fue expedido no había tantas unidades residenciales como lo hay hoy en día. La ley de propiedad horizontal es de 2001 y realmente no ha sido tan reformada como el estatuto tributario", agregó.
¿Cómo se cobra dicho impuesto? La Dian solicita a los conjuntos residenciales que actualicen su información en el Registro Único Tributario y que, posteriormente, procedan a realizar facturación electrónica. "Entonces como los representantes legales de los edificios y de las unidades residenciales es el administrador, este sería el recaudador del impuesto frente a la Dian", dijo Leal.
Bustos agregó que los conjuntos residenciales deberán declarar y pagar el IVA que hayan recaudado. "Estás obligaciones deben cumplirse, al igual que en las sociedades, a través del representante legal y del revisor fiscal cuando a ello haya lugar".
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"Lo paradójico de todo esto es que la Dian manifieste que, si estos cobros están incluidos en la cuota de administración, en ese caso no se debe facturar y pagar IVA. Lo cierto es que muchas veces estos cobros no están destinados a la explotación de una actividad comercial, sino al sostenimiento del uso propio de los bienes por los copropietarios", dijo Bustos.
Para cumplir con la obligación, los conjuntos residenciales deben presentar la declaración en el Formulario 300 de la Dian “Declaración del Impuesto sobre las Ventas - IVA”. Una vez presentado y firmado, podrán pagar a través de los mecanismos electrónicos de pago como PSE o directamente en las entidades financieras de manera presencial.
Bustos dijo que, en su opinión, el principal error de la Dian es generalizar y dar a entender que cualquier cobro por el uso de estas zonas es una “contraprestación” y por lo tanto estar sujeta a IVA, "pues en algunos casos puede tratarse simplemente de un mecanismo de sostenimiento, mantenimiento y dotación de estas áreas comunes, lo cual en mi opinión no estaría sometido a IVA".
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