Claves para que no lo "tumben" con los precios de arrendamiento del próximo año

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La figura de arrendamiento de vivienda es una de las opciones por las que más optan los colombianos. Según cifras de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, en 2023 cuatro de cada diez colombianos viven bajo esta figura (40,2%). Por ende, los arrendatarios y arrendadores deben conocer cómo se calcula el canon de arrendamiento para no incurrir en precios elevados o que afecten a la persona que ofrece este servicio.

A la hora de tomar una vivienda en alquiler, los arrendatarios deben fijar su precio de alquiler (canon de arrendamiento, como es conocido en Colombia) teniendo en cuenta la inflación que se disponga para el año.

Esta determinación está sustentada en la Ley 820 de 2003 que "tiene como objetivo fijar los criterios que servirán de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a la vivienda".

Dicho esto, el artículo 20 de esta normativa explica que el arrendador tiene la potestad de definir su incremento en el canon siempre y cuando este sea proporcional y no supere 100% del incremento que el IPC haya tenido en el año calendario inmediatamente anterior al reajuste al canon planeado.

De la misma manera, la ley explica que no se podrá hacer ningún reajuste al canon de arrendamiento si no han pasado 12 meses desde la ejecución del contrato.

Sin embargo, Leonardo Leal, abogado y especialista en derecho comercial de la Universidad del Rosario, explica que la situación cambia cuando el arrendamiento irá dirigido a un local comercial.

Los Códigos Civil y del Comercio no han estipulado ninguna reglamentación que defina cómo se deben calcular los incrementos en los cánones de arrendamiento cuando se ejecutan estos contratos, por ende, tanto el arrendatario como el arrendador están en la facultad de acordar cómo será el incremento en este rubro.

Con respecto a otros aspectos que acompañan a los contratos de arrendamiento son los arreglos locativos y los incrementos desmesurados y/o injustificados. Los costos de los arreglos locativos deberán asumirse por el arrendatario dependiendo de la situación que se presente: si son arreglos locativos por el uso o reparaciones útiles (mejoras no esenciales), deberán asumirse por el arrendatario; por otro lado, si los arreglos son "necesarios" como el arreglo de una tubería por filtraciones, los costos correrán por cuenta del arrendador.

Así mismo, si el arrendador considera que el canon de arrendamiento no corresponde con lo estipulado por la ley y entre las partes no se logra un acuerdo, este podrá acudir a una conciliación.

En el caso de arrendamientos comerciales, las controversias deberán llevarse a un Árbitro para que dicte una solución frente a la situación.