Qué es el derecho real de superficie y cómo funcionará la figura con el metro de Bogotá

Ya tres de las cuatro obras del Metro de Bogotá están adjudicadas y el Estado ya ha comprado la mayoría de los terrenos por los cuales pasará la primera línea de este sistema de transporte. Con este proyecto, se conocerá una figura jurídica que hasta el momento no ha causado mayores discusiones y es el derecho real de superficie (DRS).

El DRS es la facultad jurídica temporal que le concede una entidad pública denominada superficiante a un tercero denominado superficiario para realizar y explotar por su cuenta y riesgo construcciones o edificaciones en áreas libres aprovechables de inmuebles propiedad del superficiante.

"Con este derecho, el superficiario puede construir, realizar mejoras o realizar cualquier tipo de proyectos. Particularmente, para temas de infraestructura de transporte el artículo 97 de la Ley 1955 de 2019 lo incorporó, como una fuente o mecanismo de financianción de los sistemas de transporte", aseguró Lorena Martínez, senior counsel, especialista en derecho urbano y con experiencia en derecho Urbanistico, de Holland & Knight.

El DRS abre el derecho de propiedad tal y como lo hemos conocido en Colombia. Se trata,de una separación entre el “terreno” y los espacios adyacentes al mismo, como por ejemplo el “aire”. "En pocas palabras, se refiere a la posibilidad de utilizar Inmuebles fiscales o de uso público, destinados a infraestructura de transporte, para que puedan tener desarrollos adicionales, por un plazo de 80 años", añadió Juan Miguel Luna Ricaurte, socio Dret.

Financiación

Desde un punto de vista urbanístico, esta figura permite habilitar áreas para importantes desarrollos inmobiliarios en sectores estratégicos de la ciudad, lo que, entre muchos otros beneficios, permitirá financiar los proyectos de infraestructura pública y cumplir con múltiples objetivos del ordenamiento territorial.

"Es una figura que puede convertirse en una fuente muy importante de financiación de las infraestructuras públicas de transporte, y que adicionalmente permite aprovechar eficientemente el territorio en favor de todos los ciudadanos, aportando al cumplimiento de múltiples objetivos de la Nueva Agenda Urbana establecida por la ONU, que recoge los principales lineamientos que a nivel internacional se han fijado en relación con la importancia de un adecuado desarrollo urbano", explicó Alejandro Turbay, socio del área inmobiliaria y de urbanismo de Posse Herrera Ruiz.

Por lo tanto, en proyectos como el Metro de Bogotá esta figura puede ayudar a financiarlo porque permite habilitar las zonas edificables para desarrollar proyectos. "Lo que se aprovecha es el área libre o disponible en la infraestructura de transporte. Es decir, ofrece una alternativa para el desarrollo Urbano, el uso mas eficiente del suelo y de la actividad urbana porque captura un mayor valor del suelo, generado por ese aprovechamiento urbanístico", agregó Martínez.