Creación del derecho de superficie en Colombia

Hasta ahora, la figura del derecho de superficie no existía en Colombia, pero el Proyecto de Ley de Tierras y Desarrollo Rural la instaura para predios rurales. Ello constituye una excepción al principio de accesión.

El derecho de superficie es el derecho real y temporal que se concede a una persona sobre las mejoras realizadas por ella en suelo de propiedad de un tercero. Históricamente, en particular en Europa, este derecho ha sido un mecanismo utilizado para la construcción de edificaciones públicas, pero la legislación colombiana nunca había considerado incluirlo en su ordenamiento. De hecho, actualmente el propietario de un terreno se reputa propietario de cualquier edificación, construcción o plantación que se levante sobre el mismo, en virtud del principio de accesión (las construcciones “acceden” al terreno, se vuelven parte del mismo).

Sin embargo, en su esfuerzo por promover el desarrollo de los predios rurales y otorgar herramientas para trabajar y explotar la tierra sin necesidad de adquirirla, el Gobierno Nacional ha instaurado esta figura mediante el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, que desarrolló el Proyecto de Ley de Tierras y Desarrollo Rural. Tal Proyecto está siendo actualmente socializado con las diferentes comunidades, para luego entrar a debate para su aprobación en el Congreso de la República.

En ese orden de ideas, la finalidad de adoptar esta figura sería otorgar a un tercero o superficiario, a través de un acto administrativo o de un contrato entre particulares celebrado mediante escritura pública, gratuitamente o pagando una contraprestación, el uso, goce y disposición de la superficie de un determinado inmueble rural para destinarlo a actividades relacionadas con la agricultura, la ganadería y la pesca, entre otras establecidas expresamente en el Proyecto. Este contrato tendría una duración máxima de 30 años, que podría extenderse por un término igual, al final del cual lo edificado o plantado pasaría a ser del propietario inscrito del terreno.

Cabe anotar que este derecho solo podría ser otorgado a nacionales colombianos, y se transferiría por sucesión por causa de muerte y por cesión. Asimismo, el superficiario podría constituir gravámenes sobre su propiedad y tendría preferencia para la adquisición del inmueble en caso de que su propietario quisiera venderlo. De efectuar su venta a un tercero, este último deberá respetar el contrato que concedió el derecho de superficie y, por ende, no vulnerar los derechos del superficiario.

Por otro lado, el Proyecto de Ley permitiría la celebración de contratos que constituyan derechos de superficie sobre bienes de la Nación, pero solo podría concederse este derecho a favor de entidades de derecho público, y excepcionalmente a personas naturales bajo el cumplimiento de determinados requisitos. Igualmente, se prohibiría constituir este tipo de derechos sobre áreas protegidas; sobre predios que estén inscritos en el Registro de Tierras Despojadas o que sean objeto de disputa en procesos de restitución de tierras, de conformidad con el procedimiento creado por la Ley 1448 de 2011 (Ley de Restitución de Tierras); y sobre bienes baldíos inadjudicables, como lo son los ubicados a proximidad de Parques Nacionales Naturales, de comunidades indígenas o alrededor de zonas donde se exploten recursos naturales no renovables.

Por tanto, en caso de ser aprobado, el Proyecto de Ley sería una herramienta clave para el aprovechamiento de la tierra que, por motivos de coyuntura económica, política y social, no ha sido adecuadamente explotada. Así mismo, la creación del derecho de superficie en Colombia abriría la puerta para que quienes, por falta de capacidad económica, no han tenido acceso a la tierra, lo tuvieran.