El derecho real de superficie como oportunidad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios

En colaboración con Santiago Ossa, asociado en Posse Herrera Ruiz

Dentro de la reciente “Ley de Vivienda y Hábitat” (Ley 2079 del 2021) se fijaron importantes lineamientos para el desarrollo de proyectos en el suelo perteneciente a infraestructura de transporte público. Esta ley, en conjunto con el artículo 33 de la Ley 1753 de 2015, permite a las autoridades locales otorgar un derecho real de superficie sobre las áreas utilizadas para el desarrollo de proyectos de transporte, a empresas interesadas en desarrollar y construir proyectos inmobiliarios.

Es decir, al desarrollador o constructor le otorgan un derecho que le permite edificar y explotar comercialmente construcciones sobre infraestructuras públicas, con la ventaja de que los proyectos quedarán ubicados en total proximidad a nodos y redes de transporte. Bajo los lineamientos de la Ley de Vivienda y Hábitat, este derecho permanecerá vigente hasta por ochenta años. Son varias las ventajas y flexibilidades que la figura del derecho real de superficie podría ofrecer a desarrolladores y constructores.

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Vivienda y Hábitat, no se cobrará participación en la plusvalía sobre las áreas cobijadas por un derecho real de superficie, lo cual resulta de vital importancia para la viabilidad financiera de este tipo de proyectos. Adicionalmente, como lo señala el artículo 33 de la Ley 1753 de 2015 (1) , los beneficiarios del derecho real de superficie tienen “todos los atributos de uso, goce y disposición” sobre las áreas que son susceptibles de ser desarrolladas en virtud del derecho real de superficie y las construcciones allí levantadas. Por ende, creemos, los desarrolladores podrían, entre otros, arrendar, conceder o constituir garantías sobre los inmuebles. Así, el derecho real de superficie será objeto de registro en las oficinas de instrumentos públicos, lo que aporta un grado de publicidad y solidez y de seguridad jurídica importante a tales proyectos.
Por supuesto, existen algunos puntos abiertos con implicaciones a nivel urbanístico e inmobiliario que parecen sugerir la necesidad una adecuada implementación reglamentaria de esta figura.

En cuanto a lo urbanístico, entre varios aspectos que pueden ser objeto de análisis, resulta fundamental determinar quién será responsable de las licencias urbanísticas para el desarrollo de cada proyecto; podría ser únicamente el desarrollador (en virtud del derecho real de superficie), o podría incluir a la entidad estatal propietaria del inmueble. Este punto, consideramos, debe ser reglamentado de cara a la determinación de responsabilidades en caso de cualquier evento que se pueda llegar a presentar a lo largo de la ejecución y de la vigencia del derecho real de superficie.

En cuanto a lo inmobiliario, entre otros aspectos, será necesario precisar los parámetros para que el registro de actos jurídicos entre privados sobre las edificaciones desarrolladas (por ejemplo: hipotecas, reglamentos de propiedad horizontal, etc.) resulte claro y no genere confusión respecto de los actos celebrados sobre el inmueble en sí mismo. También, será muy importante precisar los efectos que tendrá el vencimiento del derecho real de superficie cuando se cumpla el plazo por el cual haya sido otorgado. Necesariamente, los contratos para el desarrollo de tales proyectos tendrán que incluir cláusulas adecuadas para manejar dichas situaciones.

Con todo, definir y ubicar comercios, oficinas, entre otros, en proyectos de uso mixto construidos y desarrollados en el mismo suelo donde se encuentran las estaciones de un sistema de transporte masivo, reduce los tiempos de traslados, facilita el acceso a los diferentes servicios y equipamientos y abre nuevas oportunidades para el desarrollo eficiente en las ciudades. Con un adecuado manejo de las implicaciones de los puntos abiertos de la ley tanto en los instrumentos de planeación y licenciamiento urbanístico, como en los contratos celebrados para el desarrollo y explotación de tales proyectos, el derecho real de superficie puede ser un motor para la recuperación y desarrollo económico del país.

(1) Según fue modificado por el artículo 97 de la Ley 1955 de 2019