¿Cómo opera la garantía en el caso de inmuebles nuevos?

El Estatuto del Consumidor estableció con claridad que existe a cargo de los constructores de inmuebles nuevos – vivienda, comercio, oficinas– la obligación de ofrecer garantía a los compradores en los términos de dicha ley. Aquí es importante diferenciar la garantía para la estructura, que fue fijada en diez años por el Código Civil (garantía que hoy debe ampararse además con una póliza de seguros como lo ordena la Ley 1796 de 2010 para el caso de los inmuebles destinados a vivienda); de la garantía que cobija los acabados, como los llama la Ley 1480 de 2011, que fue fijada en un año y que se complementó con las denominadas líneas vitales (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustibles) de conformidad con el Decreto 735 de 2013, hoy integrado en el Decreto 1074 de 2015 Único para el sector Comercio, Industria y Turismo.

Por acabados se entiende todo aquello que no es estructura, por distinción negativa que podría colegirse de algunos pronunciamientos judiciales , siendo el de estructura un concepto eminentemente técnico que puede resumirse como el “conjunto estable de elementos resistentes de una construcción con la finalidad de soportar cargas y transmitirlas, para llevar finalmente estos pesos o cargas al suelo. Esto es, un conjunto capaz de recibir cargas externas, resistirlas internamente y transmitirlas a sus apoyos” . Cabe anotar que para efectos de la garantía de que habla la Ley 1480 de 2011, algunos pronunciamientos judiciales han entendido comprendidos dentro del término estructura otros componentes calificados como esenciales de una edificación, definidos a su vez en la Ley 675 de 2001 como bienes comunes esenciales. Entre estos se cuentan “(…) los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”, tal como señala el artículo 3º de dicha norma.

Resumiendo, tendrá sin discusión garantía legal de diez años la estructura, definida técnicamente como ya se señaló, garantía que puede entenderse cobija también los bienes comunes esenciales de la edificación. Todo lo demás, llámense paredes, vidrios, enchapes, luminarias, cocinas, electrodomésticos, carpintería, etc., quedarán comprendidos dentro del conjunto denominado como acabados, cuya garantía legal es de un año.

Sin lugar a dudas, el responsable legal de esta garantía es el constructor; pero de conformidad con las normas vigentes, si ese constructor se valió de una firma experta para la comercialización, ante ella también podría ser exigible la garantía dada la solidaridad que la ley determina para el productor y para quien funge como proveedor o distribuidor. Si la construcción se hizo a través de un esquema fiduciario, vale aclarar que, si bien en el contrato fiduciario normalmente se especifica que la sociedad fiduciaria no ostenta la condición de constructor, frente al adquirente esa definición contractual no es oponible directamente, por lo que también la fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, podría verse vinculada solidariamente al proceso jurisdiccional, sin perjuicio de las medidas de compensación e indemnidad inter partes previstas en los respectivos contratos.
La garantía es exigible desde el momento de la entrega material del inmueble, no de la entrega jurídica que corresponde al momento de la firma de la escritura correspondiente, suponiendo que todo el inmueble y sus accesorios sean entregados en la misma fecha. Si alguno se entrega con posterioridad, para ese elemento el término comienza a contarse desde la fecha efectiva de entrega.
Un reciente pronunciamiento de la Corte aclaró el término de inicio de la garantía para bienes comunes, dada la práctica actual de prorrogar en el tiempo la firma del acta final de recepción de dichas zonas por las copropiedades que se forman en la construcción de un proyecto sometido al régimen de propiedad horizontal. Ella, la garantía, opera desde la entrega material de las zonas comunes, que se presume es concomitante con la fecha de celebración de la primera asamblea de copropietarios, que se da cuando el constructor o comercializador ha hecho entrega de unidades privadas que representen al menos el 51% de los coeficientes.

En caso de falla, avería, desmejora o desperfecto de alguno de los elementos, la obligación derivada de la garantía legal presunta, a cargo del constructor, luego de verificada su plena existencia y que ella no obedece a uso indebido o a conducta extraña al proceso constructivo, consistirá en la reparación plena y sin costo para el usuario del elemento afectado. Si se produce nueva falla sobre el elemento intervenido sin que se supere la causa que llevó a la solicitud de intervención por garantía, la norma señala que procede la devolución del dinero pagado y la resolución del negocio celebrado, “atendiendo a la naturaleza del bien y a las características del defecto”. A la luz de variados pronunciamientos de la Superintendencia de Industria y Comercio, SIC, la característica del defecto que daría lugar a la devolución del dinero sería aquella que impide el uso normal del inmueble, esto es, la habitabilidad del mismo en condiciones normales.

Por último, vale la pena recordar que existe en cabeza de la SIC, incluso después de surtido el proceso judicial en que se condenó al productor a la devolución del dinero de la venta, ajustado por inflación, la facultad de imposición de sanciones administrativas en cuantía de hasta 150 smmlv, por lo que al momento de atender las garantías debe actuarse con la mayor diligencia y responsabilidad, estando abocado el responsable de ella no solo a devolver ajustado el dinero de la venta, previa restitución del derecho de dominio sobre el inmueble, sino concomitantemente al pago de sumas importantes por concepto de multas.