Entre la norma, lo razonable y lo práctico

Recientemente han surgido diferentes estudios relacionados con la equidad en los contratos, analizando entre otros la aplicación de la fuerza mayor, la imprevisión y la distribución de riesgos.

Las conclusiones en su mayoría se inclinan en favor de una de las partes, indicando la procedencia de revisar el equilibrio contractual o incluso la terminación del contrato dependiendo de la gravedad o imposibilidad de cumplir con las prestaciones, lo que lleva a dos escenarios, la negociación o un litigio entendiendo las dinámicas del contrato, las posibilidades de las partes de cumplir con los compromisos a futuro y la incertidumbre en la reactivación del comercio.

Es aquí donde se presenta un conflicto entre la norma, lo razonable y lo práctico; veamos dos ejemplos:

• (i) Una familia vive en arriendo, sus ingresos se han limitado por las medidas de aislamiento. A la fecha se encuentran al día con sus obligaciones, pero no podrán pagar los siguientes meses. Hay penalidad por terminación anticipada. Lo razonable podría ser aceptar la terminación sin penalidad evitando incumplimientos futuros. La norma da lugar a las penalidades, salvo decisión judicial en contrario. Lo práctico es recibir el inmueble y evitar un detrimento para ambas partes al tener que soportar un litigio y evitar incumplimientos.

• (ii) Un contrato comercial. El local está cerrado y por tanto no hay ingresos por ventas para pagar el arriendo. El arrendatario mantiene la nómina. Aquí el debate jurídico es interesante desde la teoría de las obligaciones y los conceptos de imposibilidad, temporalidad y excesiva onerosidad, entre otros. Sin embargo, cada día para el arrendatario es una carga económica y emocional, al igual que para el arrendador que depende de los ingresos o debe responder ante terceros por la renta. No es un asunto de sumas y restas, o de considerar que una de las partes debe soportar todo el rigor de la situación.

La norma genera un escenario posiblemente más favorable al arrendador y aunque el gobierno está tomando medidas, su capacidad es insuficiente para lograr una solución que beneficie a ambas partes; por ello, lo razonable y lo práctico es buscar un acuerdo.

Aferrarse al debate y la posibilidad de un litigio, no es sensato en todos los casos, al ser un camino en la mayoría de los casos incierto. Negociar pretendiendo que una de las partes renuncie a todo, tampoco es sensato, por lo cual el camino es buscar fórmulas justas para ambas partes, a corto plazo, mediano o largo plazo, como por ejemplo extender la vigencia del contrato, negociar el canon, periodos de gracia, etc. No obstante la discusión de los cambios contractuales y las cargas que las partes deban soportar no deberían quedar ahí, pues también se deben analizar los efectos colaterales, por ejemplo, en lo relacionado con la carga del IVA que resulta gravosa para el arrendador cuando el arrendatario no paga, o para el mismo arrendatario al asumir un costo adicional al arriendo cuando no está obteniendo ingresos; o los costos de impuesto predial, que al menos para la siguiente vigencia no deberían correr 100%, ni esperar que los propietarios se endeuden para pagarlo, volviendo al debate entre la norma, lo razonable y lo práctico.

Por último, hay muchas fórmulas por explorar para superar la crisis, como la posibilidad de obtener liquidez con garantías sobre inmuebles que no necesariamente sean las más costosas para el deudor, solo por poner un ejemplo.