Desafíos frente al arrendamiento de inmuebles en comunidad

Si bien el contrato de arrendamiento parece uno de aquellos temas que parecen controlados por cuenta de la tipicidad de este, existen situaciones que deben ser consideradas tanto al contratar y durante la ejecución del contrato.
En esta ocasión pretendo referirme a aquella que se presenta cuando varias personas comparten un derecho real de igual naturaleza sobre el bien a arrendar, entrando así a lo que conocemos como comunidad, especie de cuasicontrato, plasmado en nuestra legislación conforme al derecho romano, que la consideraba transitoria, con lo cual se generan una serie de dificultades en su aplicación.

¿Cuál es la naturaleza de la comunidad?

La comunidad cuenta con capacidad para adquirir derechos y obligaciones, pero no es una entidad con personalidad jurídica; se considera que cada comunero es dueño de su cuota parte, y tal cuota parte es diferente de la cosa común, por lo que los múltiples titulares del respectivo derecho real no se representan unos a otros, así como tampoco estos, representan a la comunidad, hecho que repercute directamente en la forma en la cual se contraen relaciones jurídicas que tienen por objeto los bienes sobre los que recae la comunidad.

¿Cómo contratar el arrendamiento con una comunidad de bienes?

El escenario ideal se presenta cuando entre los titulares de derecho existe consuno en relación con el arrendamiento, tanto en sus extremos como en sus condiciones, más sin embargo los comuneros deberían obrar en conjunto, puesto que de la comunidad no se deriva la representación de los comuneros o de la comunidad.

¿Es posible alquilar el inmueble sin contar con la participación de todos los comuneros?

Bajo en el entendido que cada comunero tiene un derecho común respecto de su cuota parte, cuenta con la libertad de ejercer relación con ella, actos de disposición y de administración sin límite alguno. Respecto de la cosa común, el comunero cuenta con la facultad de usarla y de percibir los frutos que produce, siendo también responsable de cargas que tal bien genera a prorrata de su participación.

El ejercicio de estas facultades por el comunero conlleva dificultades y limitaciones al derecho de los demás, por lo que la legislación ha dispuesto que la comunidad debe obrar de consuno. Cuando alguno de ellos, sin el consentimiento de los demás, entrega en arrendamiento el bien sobre el que se ejerce el derecho común, va en contra de los derechos de los demás comuneros, debiendo responder tanto por los perjuicios que su actuación cause a quienes integran la comunidad, como aquellos derivados de la relación con su arrendatario frente a eventos de evicción.

¿Existe algún mecanismo para administrar la comunidad?

Con arreglo a lo previsto por la Ley 95 de 1890, a través de junta general de comuneros contando con la mayoría absoluta de votos, que correspondan al menos a la mitad de los derechos de la comunidad, puede nombrarse uno o varios administradores, quien válidamente y a pesar que se presenten diferencias entre los comuneros, puede entregar tal bien en arrendamiento.

En tal junta, además se deberían acordarse los temas relativos a la destinación y administración de la cosa común, remuneración de administradores, entre otros temas pertinentes a la comunidad.