Recientemente, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia (“CSJ”), emitió la sentencia SC1662-2019 del 5 de julio de 2019, que modifica la interpretación del Artículo 1546 del Código Civil, que contiene la llamada “condición resolutoria tácita” de los contratos, especialmente en lo relativo a su aplicación cuando son las dos partes quienes han incumplido mutuamente un contrato de promesa de compraventa sobre inmuebles. Así mismo, la decisión clarifica la posición de la CSJ sobre los efectos que la celebración de un contrato de promesa de compraventa tiene en relación con la “transferencia” de la posesión al promitente comprador.
¿Cómo se trataban este tipo de casos con anterioridad?
La CSJ consideraba que la condición resolutoria tácita del contrato no aplicaba para eventos en los cuales las dos partes contratantes habían incumplido sus obligaciones, basándose en la literalidad del Artículo 1546 del C.C., que refería a la facultad de la parte cumplida o que se había allanado a cumplir el contrato de solicitar la resolución del mismo en razón al incumplimiento de su contraparte. La solución para estos casos se limitaba al denominado mutuo disenso tácito del contrato que, en todo caso, implica para el contratante tener que probar un aspecto de carácter subjetivo como lo es la intención de la contraparte de querer desistir del contrato celebrado.
¿Cuál es el nueva interpretación en relación con este caso?
Con la nueva sentencia, la CSJ dejó claro que, cuando las dos partes de un contrato de promesa de compraventa sobre inmuebles incumplen su obligación de celebrar el contrato prometido, cualquiera de las partes puede solicitar la resolución del mismo basándose en el incumplimiento de su contraparte.
Lo anterior hace más sencilla la labor probatoria del demandante en cuanto debe probar aspectos objetivos (incumplimiento del contrato) y no el elemento subjetivo propio del mutuo disenso tácito.
En todo caso, en estos eventos, por haberse presentado también un incumplimiento por parte de quien solicita la resolución, no habrá lugar al pago de la indemnización de perjuicios que se pueda derivar del incumplimiento ni al pago de las penalidades pactadas. Por otra parte, es pertinente advertir que, como en toda resolución contractual, habrá lugar a las restituciones mutuas establecidas en la ley.
¿Qué otras reglas prácticas trae la decisión de la CSJ?
Como anticipamos, la CSJ aclara en la sentencia que la celebración de un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble, en el cual el mismo fue entregado al promitente comprador antes de la escrituración, no implica per sé que dicho contratante adquiera la calidad de poseedor sobre el bien. Para generar tal beneficio, debe existir una mención expresa en el contrato de promesa.
En caso de no haber mención expresa en el contrato, el promitente comprador que quiera alegar su calidad de poseedor, deberá probar con medios públicos y fehacientes la interversión del título (que su calidad de mero tenedor ha cambiado a poseedor, por estar teniendo materialmente el bien sin reconocer dominio ajeno).
Por otra parte, se puede concluir que si las partes de la promesa no comparecen a la notaría en la fecha y hora acordada, salvo causa justificada, implicaría un incumplimiento recíproco del contrato que puede dar lugar a la resolución del mismo, con las consecuencias anteriormente anotadas.
Finalmente, se puede confirmar que el mutuo disenso tácito no se configura automáticamente, pues su declaratoria está supeditada a evidenciarse una conducta de las partes claramente indicativa de querer desistir del contrato celebrado.
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