La importancia del derecho urbanístico en las debidas diligencias

La clave para que una inversión inmobiliaria sea un éxito o un fracaso radica en tres palabras: debida diligencia urbanística. Como es sabido, el derecho ha avanzado a pasos agigantados en una sociedad caracterizada por el riesgo y la hiperegulación. En este contexto, el derecho urbanístico y de la ciudad ha cobrado una importancia significativa en todas las actividades relacionadas con inmuebles, lo cual implica enfrentar riesgos legales en cualquier financiación, transacción de compra de activos o en el ámbito de las fusiones y adquisiciones. Tanta importancia ha adquirido que la doctrina sobre la materia considera que el derecho urbanístico es actualmente una verdadera área del derecho. No obstante, poca importancia se le ha dado a esta área en los procesos de debida diligencia legal, ignorando las importantes contingencias que pueden materializarse a partir de los estudios urbanísticos.

El derecho urbanístico es una práctica legal compleja, que incorpora múltiples aspectos técnicos de vital importancia para la interpretación de las normas urbanísticas vigentes. Es una auténtica área del derecho que se ha desarrollado hasta alcanzar una importancia considerable en el mercado legal, convirtiéndose en un aspecto que debe ser considerado cada vez con mayor énfasis en cualquier operación inmobiliaria.

Esta especialidad incluye por ejemplo, la revisión jurídica de lotes de terreno sin desarrollar, con el fin de determinar si existen restricciones urbanísticas que impidan su desarrollo (áreas ambientales, trazados viales que afecten las áreas de los lotes, infraestructuras de servicios públicos), las actividades que pueden desarrollarse (usos del suelo), los instrumentos de planificación territorial que deben gestionarse para el desarrollo de determinados proyectos (planes parciales, planes de implantación, etc), el tipo de licencias urbanísticas, las obligaciones urbanísticas (cesiones), los índices de construcción, índices de ocupación y alturas permitidas que deben tenerse en cuenta, entre muchos otros aspectos urbanísticos.

De igual forma, esta rama del derecho analiza urbanísticamente activos inmobiliarios operativos, lo cual permite determinar si una construcción previamente ejecutada, cumplió con todas las normas urbanísticas vigentes y además si la inversión de un determinado cliente tiene solidez jurídica. Así, si el objeto social de una compañía depende del desarrollo de ciertas actividades empresariales dentro de un inmueble (por ejemplo oficinas, fábricas, parques energéticos o minas con construcciones complementarias), el aspecto urbanístico se vuelve esencial.

En conclusión, la clave para el éxito o fracaso de una inversión inmobiliaria, o de una transacción donde la explotación de bienes inmuebles sea de alta importancia, radica en la debida diligencia urbanística. La debida diligencia urbanística es esencial para mitigar riesgos y garantizar el éxito en cualquier transacción inmobiliaria.

*Julián Cardona Franco, Director Derecho Urbanístico Dentons Cárdenas & Cárdenas