La multiplicidad de proyectos en sectores tales como la construcción, agroindustria, infraestructura y telecomunicaciones, implican el cierre de transacciones inmobiliarias de compraventa, aporte a fiducia mercantil, usufructo y recomposición predial producto de englobes o subdivisiones, entre otras. A efectos de garantizar la validez y oponibilidad de dichas transacciones, éstas deben constar en una escritura pública y ser registradas ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda.
Es así como, las usuales inconsistencias entre las áreas o linderos de los inmuebles objeto de la transacción que se encuentran reportadas en los títulos de propiedad antecedentes, el folio de matrícula inmobiliaria o en la información catastral del mismo constituyen, sin duda, una fuente de inseguridad jurídica que, en ocasiones, impide culminar exitosamente el proceso de registro lo que se convierte en un verdadero dolor de cabeza.
En este contexto, ¿a qué procedimiento puede acudirse para corregir, aclarar o actualizar los linderos o áreas de un inmueble?
Según el hecho que dio origen a la inconsistencia o imprecisión en el área y linderos de un inmueble es posible: (i) emprender, motu proprio, la aclaración o corrección de áreas y linderos a través del otorgamiento de una escritura pública aclaratoria, (ii) transigir sobre los linderos del inmueble con todos los vecinos colindantes, (iii) iniciar un proceso judicial de deslinde y amojonamiento o, (iv) iniciar ante la autoridad de catastro competente los trámites tendientes a la actualización, corrección o rectificación de área y linderos.
¿Cuál es la autoridad de catastro competente para emprender los trámites de actualización, corrección o rectificación de área y linderos?
Dependiendo del lugar en el que se ubique el inmueble podrá ser el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o las oficinas de catastro departamentales, distritales o municipales que hayan adquirido la condición de autoridad catastral. A manera de ejemplo, en Bogotá, la autoridad es la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
¿Se necesita algún insumo técnico - jurídico para emprender los trámites tendientes a corregir el área o linderos de un inmueble?
Como punto de partida es necesaria la realización de un estudio jurídico que identifique plenamente el área y linderos que constan en los títulos de propiedad del inmueble y si el origen de la imprecisión o inconsistencia se sustenta en la información jurídica del mismo. De igual forma, según el caso, se requerirá la elaboración de un levantamiento topográfico o planimétrico por parte de un profesional experto.
¿Cómo se puede identificar preliminarmente que un inmueble tiene una inconsistencia en su área y linderos?
Se puede constatar verificando la información la coincidencia o no del área y linderos que indica el certificado de tradición del inmueble, el boletín catastral y el último título de propiedad del inmueble. Esto, por supuesto, sin perjuicio del proceso de due diligence legal y técnico que debe efectuarse al momento de adelantar una transacción inmobiliaria.
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