Conozca el paso a paso para terminar con un contrato de un arrendatario que no paga a tiempo

Colombia es un país de arrendatarios puesto que de acuerdo con la Encuesta de Calidad de Vida del Dane, 33,8% de los hogares reportó que vivía en arriendo en 2018 y, según Fedelonjas, 18 de cada 100 viviendas que se construyen se destinan a este fin. Ante este panorama, muchos propietarios se encuentran con inquilinos morosos que no cumplen con lo acordado en el contrato. Si está en este escenario, AL explica cuál es el proceso para recuperar el inmueble.

Ana María Urrego, abogada del consultorio jurídico de la Universidad del Rosario, indicó que el primer paso a realizar es enviar una carta (requerimiento escrito por mora) al arrendatario por correo certificado indicando tres elementos: que hay un incumplimiento de contrato, el monto que adeuda y una advertencia de entrega del inmueble. Los causales para terminar un contrato de arrendamiento están en la Ley 820 de 2003 y son: la no cancelación de los servicios públicos, el subarriendo o la cesión del contrato. Estas son acciones que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, entre otras.

Si al pasar la carta, la persona hace caso omiso, las partes pueden asistir a una audiencia de conciliación ante un Centro de Conciliación, que, según Daniel Vásquez Franco, presidente de Fedelonjas, “resulta más expedito y económico que iniciar un proceso ante la jurisdicción ordinaria”.

Luego de citar al arrendatario a la audiencia de conciliación, si este no asiste o no se logra un acuerdo, el propietario puede dirigirse a tres entidades: un consultorio jurídico popular, un consultorio jurídico de alguna universidad o a la Defensoría del Pueblo para la asignación de un abogado.

Este nuevo actor deberá empezar dos procedimientos: un proceso ejecutivo y la restitución del inmueble ante un juez competente. El primero es para “que al arrendador se le devuelva el dinero que se le debe”, explicó Urrego y agregó que “la Ley dispuso que el contrato de arrendamiento prestara mérito ejecutivo y se convirtiera en una prueba para recuperar los dineros adeudados”.

En paralelo, se realiza la restitución del inmueble, es decir, la acción que se realiza con el fin de que la tenencia del bien que fue arrendado se restituya a su dueño. Si el problema es por la demora en el pago, el proceso terminará en una única instancia.

Estos procesos se presentan ante un juez civil municipal o del Distrito, dependiendo de la jurisdicción competente. “Con la sentencia ejecutiva se procede a embargo de bienes que la persona tenga. Por eso es tan importante verificar que la persona tenga bienes como vehículos que puedan asegurar el pago en caso de incumplimiento”, explicó Urrego.

Entre tanto, cuando hay una sentencia por la restitución del inmueble, se procede a hacer una diligencia en la que va al juez y la policía para que la persona se vaya del lugar.

Por otra parte, si el arrendatario es buena paga, pero el propietario necesita el inmueble para vivir, según Vásquez, lo puede hacer siempre y cuando necesite la vivienda por al menos un año. “El arrendador debe informar tal situación por escrito, a través de servicio postal autorizado, al arrendatario mínimo tres meses antes del término señalado para la finalización del contrato”, explicó el experto.

Adicionalmente, el propietario debe constituir una caución (póliza) en dinero, a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento, con el fin de garantizar que realmente el propietario necesita el inmueble.