Legalmente, ¿quién debe responder cuando hay daños en la propiedad horizontal?

En el marco de la propiedad horizontal, hay varios aspectos a tener en cuenta. Uno de los problemas más comunes se trata de intentar determinar quién debería responder cuando hay daños en edificios, conjuntos residenciales de casas y/o apartamentos.

En primer lugar se debe esclarecer que en estos lugares confluyen dos tipos de bienes. Los comunes, según la Ley 675 de 2001 que regula la propiedad horizontal, incluyen son partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los propietarios tales como parqueaderos, bombas hidráulicas, techos, tuberías, mobiliario en la recepción, entre otros; y los privados que se refiere directamente a las viviendas.

En el caso de los bienes comunes, si se presenta que el conjunto o edificio esté recién construido y presente daños en este bienes, la Ley 1480 de 2011 establece un plazo máximo de un año para que la constructora se haga cargo de aspectos como pintura, acabados o elementos eléctricos.

Por otro lado, la ley también contempla que si los daños de la índole que sean ponen en riesgo de cualquier forma la estructura de la propiedad horizontal, se dará una garantía de 10 años.

A esto, legalmente, solo aplica una excepción que estipula el artículo 23 de la Ley 675 de 2001 en el que se puntualiza que un propietario de un bien privado al que se le asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedará obligado a hacerse cargo de las reparaciones que deriven por cuenta del propietario o de desgaste por paso del tiempo.

Sobre los bienes privados, se debe aclarar que estos se entienden como todo aquello que está de puertas para adentro en una vivienda, pero también incluyen vehículos en un parqueadero o los elementos que se tengan dentro de un depósito.

La normativa, establece que en estos casos, para determinar el responsable se deberá remitir al origen de dicho daño.

Por ejemplo, si una luz del techo cae y golpea un carro causando daños; según la ley esto puede entenderse como una falla en instalaciones y, en este caso, la responsabilidad recae en la administración. Sin embargo, si el daño fue causado por un habitante del conjunto, este, como persona natural será directamente responsable por los daños.