Puede perder más de un año en un pleito para sacar a un mal inquilino de su propiedad

Uno de los principales problemas que tienen los dueños de bienes inmuebles radica en la expulsión de malos inquilinos que incumplen con los cánones de arrendamiento o que desconocen las cláusulas de la vivienda.

Además de la terminación y no renovación del contrato de arrendamiento, la ley contempla siete causales para que el arrendador pueda iniciar un proceso judicial ante los jueces civiles del circuito (ver gráfico).

En AL le mostramos el camino legal que debe seguir para expulsar a un mal inquilino.

Antes de iniciar cualquier tipo de acción, los expertos consultados en esta práctica recomiendan buscar un muto acuerdo para evitar un pleito judicial. Según un estudio que sacó a referencia la Corte Constitucional en la Sentencia C-886, un procedimiento de restitución de inmueble arrendado puede llegar a durar 500 días. Recuerde que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito.

Si usted decidió no conciliar o no pudo llegar a un trato, tiene la posibilidad de solicitar la terminación del contrato ante un juzgado civil.

El proceso para terminar con el contrato se encuentra definido en el Artículo 384 del Código General del Proceso (CGP). Técnicamente, recibe el nombre de restitución de inmueble arrendado.

Para iniciarlo, el arrendador debe presentar una demanda con todos los requisitos de ley (consulte el Artículo 82 del CGP). Los expertos recomiendan que para lograr éxito procesal debe aportar el contrato, las notificaciones que se le hicieron al arrendatario para que cumpliera el contrato y contactar algunos vecinos como testigos.

Tan pronto como se acepte la demanda, le corresponderá al arrendador notificar al inquilino, quien tendrá 15 días hábiles para contestar la demanda; si no lo hace, podría ser desalojado inmediatamente. Si el inquilino contesta continuará el proceso.

Andrés Isaza, socio de Cuval Abogados en el área de litigios, explicó que “cuando la demanda está fundamentada en la falta de pago de cánones, la norma estipuló que el arrendatario no será oído en el proceso hasta demostrar el pago”. También aclaró que, durante toda la actuación procesal, las mensualidades deberán ser consignadas al Banco Agrario.

William Sáenz, docente investigador de derecho civil en la Universidad La Gran Colombia, explicó que “cuando son procesos por incumplimiento de cánones solamente se realizará una audiencia, pero cuando es por otras causales se realizarán dos sesiones”.

Los expertos recomiendan que, para asegurar la inversión, se contrate una póliza de protección contractual, con lo que la aseguradora se encargará de responder por los cánones que se dejen de pagar durante el litigio.