El rol inmobiliario en operaciones de M&A

El mercado de fusiones y adquisiciones (M&A) es uno de los potenciadores económicos más importantes, el cual, otorga dinamismo al mundo empresarial. Dentro de las etapas de estas complejas transacciones hay un tema crucial que se debe tener en cuenta: los asuntos inmobiliarios.

Los activos inmobiliarios siempre han sido primordiales para cualquier compañía, encabezan muchas veces los estados financieros y gozan de especial protección en todos los regímenes jurídicos del mundo. A pesar de ello, hay quienes consideran el aspecto inmobiliario de manera inerte y simplista -como el terreno o el edificio en sí mismos y nada más-. Sin embargo, esto es erróneo, pues ignora el conjunto de posibles riesgos que deben ser tenidos en cuenta para la estructuración de un M&A.

La debida diligencia debe revisar contingencias que pueden ser muy costosas como: el no pago de impuestos prediales, valorizaciones y/o plusvalías; incumplimientos urbanísticos (los cuales conllevan multas e incluso demolición que puede afectar el desarrollo de operaciones); falsas tradiciones o condiciones resolutorias; existencia de propiedades estigmatizadas, que pueden llevar a riesgos financieros y reputacionales; manejo de esquemas fiduciarios; obligaciones nacidas del arrendamiento de locales comerciales, etc.

Vale la pena resaltar que hoy en día los riesgos asociados a asuntos inmobiliarios no se predican únicamente del inmueble en sí mismo, sino también sobre las varias contingencias que pueden surgir por su uso, goce y disposición, en el contexto de una modernidad hiper regularizada. Estas contingencias deben ser debidamente administradas en los documentos de la transacción, en particular de cara al régimen de indemnidad.

Lo anterior es aún más neurálgico si las partes de la transacción son empresas que desempeñan actividades como suministro masivo de productos en establecimientos de comercio; prestación de servicios de salud en instalaciones especializadas o; actividades que dependen de terrenos, como ocurre en el sector de Oil & Gas o el agroindustrial, entre otros tantos. Esto, por cuanto se suelen aplicar instituciones jurídicas y regulatorias que suelen ser desatendidas, como normas de uso de suelo, servidumbres, cláusulas pendencieras e incluso ilegales en contratos típicos dentro del sector, entre otros. Además, se debe tener en cuenta que el día a día del negocio de estas empresas depende directamente del uso de inmuebles.

Muestra de lo anterior son los varios ejemplos en los cuales, el rol inmobiliario ha sido determinante para varias de las fusiones y adquisiciones más importantes de los últimos años a nivel global. Un par de ejemplos son la adquisición de CyrusOne por parte Global Infrastructure Partners y KKR a mediados del año pasado que, según muchos, fue la adquisición de compañías de data centers más grande de la historia, o la anunciada adquisición de Blackstone y PS Business Parks Inc., que supera los $7.6 mil millones de dólares. En ambos casos, las compañías dependen directamente de sus instalaciones físicas para el desarrollo de su objeto social, y por lo tanto había diferentes riesgos a tener en cuenta por esto mismo.

Por todo lo anterior, es importante tener la mente abierta y el ojo bien puesto en el rol inmobiliario de las operaciones de M&A, pues sus repercusiones son varias y con efectos que pueden concernir la negociación de las indemnidades, las condiciones para el cierre de la transacción y los eventuales litigios post-cierre.