¿Tiempo de reformar el Régimen Propiedad Horizontal?

El pasado 3 de agosto, la Ley 675 de 2001 cumplió 23 años desde su promulgación. Aunque el derecho, el mercado inmobiliario y la tecnología han evolucionado considerablemente, esta ley ha permanecido casi igual. Esto plantea la necesidad de preguntarse si se debería hacer una reforma estructural, pues hay cuestiones que, a pesar del tiempo, aún no han sido desarrolladas por la jurisprudencia ni en la doctrina.

Es importante aclarar que las reformas sistemáticas no implican necesariamente un cambio total de la ley. Algunos aspectos como definiciones o principios pueden mantenerse. Por lo tanto, una reforma sistemática no debe entenderse como una reescritura completa, sino como una implementación de cambios significativos a partir de la base existente y en algunos casos, haciendo uso del desarrollo legal y jurisprudencial. La práctica legislativa moderna ha dejado atrás la clásica codificación, que agrupaba normas temáticamente relacionadas en un solo cuerpo normativo, para crear normas especiales para cada caso. No obstante, algunos regímenes aún requieren reformas sistemáticas en su conjunto normativo para garantizar que estén actualizados y sean congruentes, y no solo adiciones parciales a ciertos artículos. Vale la pena considerar si la Ley 675 de 2001 necesita esta revisión sistemática.

A continuación, se presentan algunos ejemplos que ilustran la posibilidad de una revisión sistemática:

Vacíos en cuanto a criterios supletivos y de responsabilidad: En la práctica, ciertos temas relacionados con los órganos de administración, sus votaciones, responsabilidades y regímenes de conflictos de interés tienen vacíos legales. Frecuentemente, los reglamentos no abordan procedimientos específicos, lo que lleva a los copropietarios y administradores a buscar soluciones en la normativa de sociedades comerciales por analogía, lo cual es una práctica cuestionable jurídicamente. Lo anterior, se vuelve de suma relevancia en el contexto de conjuntos, edificaciones y complejos de uso mixto, que cada vez tienen más números de copropietarios y en los que los conflictos de copropiedades, e interpretaciones de los reglamentos se torna cada vez más complejo.

Consideración de procedimientos especiales: Sería conveniente que la ley incluyera un procedimiento de impugnación de actas claramente sistematizado. Esto podría incluir la tramitación de un recurso de reposición ante los órganos competentes, con plazos perentorios para su resolución, detallando los tiempos para cada etapa del proceso. Además, se podrían establecer procedimientos especiales para casos en los que no se busca anular un acta, sino aclarar o adicionar su contenido.

Actualización normativa: Finalmente, se deben considerar disposiciones que establezcan la responsabilidad social y ambiental en las propiedades horizontales, integrando la Ley 675 de 2001 con normas sobre el manejo de residuos, el acceso a seguros contra daños a los edificios (cuya implementación ha presentado dificultades por la forma en que se desarrolla el mercado asegurador) y la reestructuración de tiempos de respuesta de las alcaldías para la emisión de actos que reconozcan la representación legal de los conjuntos con nuevas tecnologías. Asimismo, se valdría la pena considerar la creación de una instancia de supervisión eficiente.

El legislador, a su tiempo, deberá convocar a los principales actores del sector inmobiliario para identificar sus dudas e inquietudes y, así, implementar los cambios pertinentes.