Protección de consumidores inmobiliarios: Coligación entre contratos de fiducia y promesa

Recientemente, el Tribunal Superior de Bogotá conoció de un proceso de protección al consumidor en segunda instancia en el cual, con base en la teoría de contratos coligados, arribó a una interpretación sobre la responsabilidad de las fiduciarias en calidad de voceras de los fideicomisos que fortalece la protección a los consumidores inmobiliarios.

La demandante, quien era la consumidora, presentó una solicitud para que se declarara que la constructora y la fiduciaria, en su calidad de vocera del fideicomiso, vulneraron los derechos del consumidor al no formalizar la escritura pública de compraventa de un inmueble a su favor, a pesar de que ella había suscrito una promesa de compraventa con la constructora.

La fiduciaria presentó diversos argumentos en su defensa, sosteniendo, entre otros, que no estaba en incumplimiento de la promesa de compraventa, ya que el documento había sido suscrito exclusivamente entre la constructora y la demandante, es decir, la fiduciaria no formaba parte de esa relación jurídica.

Sin embargo, el Tribunal llegó a la conclusión de que, aunque el fideicomiso no formaba parte de esa relación jurídica específica, se estableció un coligamiento entre el contrato de fiducia y las promesas de compraventa suscritas por la constructora. La razón detrás de esta interpretación radica en que ambos contratos tenían la misma finalidad, que era permitir que los consumidores finales adquieran la propiedad de los inmuebles una vez la constructora finalizara el desarrollo del proyecto. En consecuencia, el Tribunal consideró que el fideicomiso tenía la obligación de garantizar la entrega jurídica de las propiedades, ya que esa era el objeto principal del contrato de fiducia.

Esta interpretación resulta significativa para la protección de los derechos del consumidor, al concluir que los fideicomisos deben participar en la formalización de las promesas de compraventa con los consumidores, a pesar de no haber suscrito directamente dichos contratos. Es importante destacar que la entidad judicial asigna esta obligación al fideicomiso y no a la fiduciaria, lo que reconoce la importancia de proteger los derechos de los consumidores en transacciones inmobiliarias, sin exceder los límites de responsabilidad que corresponde a las fiduciarias en su rol como voceras de los fideicomisos