Responsabilidad derivada de rotura de tubos

Es frecuente que al interior de las copropiedades se presenten conflictos entre copropietarios, o entre estos y la administración, consecuencia de daños causados por roturas de tubos o problemas con otras redes de servicios que se conducen al interior de los muros de la edificación, difícil como resulta para legos determinar si tales ductos son privados o comunes, y más difícil aún determinar el origen y la causa de tales daños.

El numeral 2º del Artículo 18 de la Ley 675 de 1991 atribuye al propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal la obligación de reparar los daños que cause al edificio, o a otros inmuebles privados, que se funden en descuido suyo o de las personas por las que deba responder, cuando se trate de daños originados en las redes de servicios ubicados dentro de la unidad privada, junto con el deber de ejecutar en forma inmediata las reparaciones de los daños o averías que se presenten en su propio predio.

Tal norma es trasladada del régimen de daños previsto en la Ley de Propiedad Horizontal de España, que consagra idéntica responsabilidad en el numeral 2º del Artículo 9º, norma que allí ha sido estudiada suficientemente y que ha llevado a sus comentaristas, y a los jueces competentes, a clasificarla como una responsabilidad de naturaleza subjetiva en cabeza del propietario.

No he encontrado sentencias en nuestro medio que se detengan a analizar el régimen de responsabilidad de que trata dicha norma, pero, al menos para mí, resulta claro que al utilizar la Ley el vocablo “descuido” como elemento fundante de la obligación de reparar, el legislador colombiano, apoyado en el antecedente español, se decantó por un régimen de responsabilidad culpabilístico o subjetivo, y no por uno objetivo.

En reciente sentencia la Corte Suprema señaló: “Si bajo la égida de la presunción de culpa el juicio de negligencia o descuido resulta inoperante, …”, lo que significa que, si para imputar responsabilidad, debe adelantarse un juicio de negligencia o descuido sobre la conducta de un agente para determinar si es responsable de indemnizar un daño, este juicio se circunscribe solo a regímenes de culpa probada, no de responsabilidad objetiva. Esto es, junto con los elementos de daño y relación causal, para imputar la consecuencia indemnizatoria a un sujeto debe acreditarse que, en su conducta, en su obrar, hubo “culpa”.

La culpa, según vieja definición de la misma Corte Suprema, se “condiciona a la existencia de un factor psicológico consistente en no haber previsto un resultado dañoso pudiéndose haber previsto, o en haberlo previsto y haber confiado en poder evitarlo”.

Una primera consecuencia de tal determinación es que no todos los daños causados por la rotura de un tubo deberán ser reparados por el dueño del apartamento al que sirve, pues deberá acreditarse, además del daño del cual se pide reparación y de la relación causal de este con la rotura, que en su conducta haya habido descuido, esto es omisión, negligencia o falta de cuidado.

Una segunda es que serán oponibles al reclamante las excepciones generales de los regímenes subjetivos de responsabilidad, fuerza mayor, caso fortuito, culpa de un tercero o culpa de la víctima, que, probados, romperán el juicio de imputación y darán al traste con la pretensión de reparación.

Por supuesto que los daños consecuencia de demoras en la ejecución de las tareas de reparación serán, siempre, culposos, siendo claro el deber que la norma le asigna a los propietarios de bienes en propiedad horizontal de ejecutarlas “inmediatamente”, esto es, apenas tenga la primera noticia de la existencia de la falla. Incluso si no hay certeza de la naturaleza privada o común de la tubería o ducto afectado, en atención al bien que se intenta proteger, que es la vivienda de una familia. En tales casos deberán concurrir tanto la administración como el propietario del inmueble que se sospecha sea el comprometido con la rotura a la reparación inmediata, de manera que se evite la extensión de la afectación, siendo inoponible al afectado la posible controversia sobre el origen del daño.