Los retos de la renovación urbana en Bogotá

El Decreto 555 de 2021 mediante el cual se adoptó la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial – POT de Bogotá, reguló las obligaciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana.

Específicamente para proyectos de renovación urbana a través de plan parcial, el artículo 328 del POT establece la fórmula para el cálculo de las obligaciones urbanísticas, según la cual, el área a ceder se calcula multiplicando el área de verificación del proyecto por 65%.

Dentro del área de verificación – que no puede ser inferior a 3 hectáreas -, se deben incluir las vías, espacio público de proximidad y los equipamientos existentes, es decir que, además del espacio público preexistente (que puede ser reconfigurado), se debe ceder como obligación urbanística un 65% adicional sobre el total del área de verificación del proyecto.

Una interpretación de la norma permite concluir que el 65% a ceder correspondería a espacio público de proximidad en sitio (incluyendo el 3% de área de terreno para cumplir la obligación de equipamientos), generando así que el área útil de los proyectos sea mínima, lo que dificulta su cierre financiero y representa un reto en la estructuración de los proyectos.

Con todo, a partir de una interpretación armónica de las normas del POT se podría concluir que, únicamente el 30% del 65% correspondería estrictamente a espacio público de proximidad en sitio, y el porcentaje restante de la obligación podría cumplirse a través de otras alternativas como la compensación en dinero, siempre y cuando se disponga de áreas privadas afectas al espacio público en el proyecto, de acuerdo con lo señalado en el parágrafo 2 del artículo 269 del POT.

Si bien la posibilidad de compensar en dinero las obligaciones urbanísticas en el marco de planes parciales de renovación urbana no está regulada específicamente en el POT, sería una alternativa que haría viable la expedición de estos instrumentos bajo el POT vigente, pues permitiría obtener el área útil requerida para el cierre financiero de los proyectos.

Con todo, aun partiendo de que es posible compensar la carga urbanística en planes parciales de renovación urbana, para que la renovación sea viable, es recomendable priorizar polígonos con la menor cantidad de espacio público preexistente.

Otro de los retos para la renovación urbana está en el cumplimiento de las obligaciones de la política de moradores regulada en el Decreto 563 de 2023, pues paradójicamente, la vinculación de un mayor porcentaje de moradores al proyecto, si bien facilita la gestión del suelo, genera mayores cargas por el cumplimiento de las obligaciones transitorias tales como movilización, arrendamiento transitorio y lucro cesante.

Adicionalmente, alternativas para la participación de propietarios moradores como el canje de inmuebles metro cuadrado por metro cuadrado, desconoce la realidad del mercado pues, generalmente los polígonos marcados en el POT como renovación corresponden a zonas en las cuales las unidades de vivienda tienen un metraje muy superior al metraje que en la actualidad se oferta en los proyectos inmobiliarios, haciendo inviable un inmueble de reemplazo con la misma área construida.

Atendiendo lo anterior, se concluye que para cumplir con el objetivo del POT de revitalizar sectores estratégicos de la ciudad a través de la expedición de planes parciales de renovación urbana, es necesario identificar retos como los planteados y proponer fórmulas reglamentarias que permitan superarlos.