La lesión enorme como presunción legal del despojo

El comprador de un predio sobre el cual no se hubiere pagado un justo precio y que además se encuentre ubicado en una zona de conflicto interno armado en Colombia puede enfrentarse a una potencial rescisión del contrato de compraventa como resultado de la acción rescisoria por lesión enorme conforme a las normas del Código Civil, pero adicionalmente podría ser considerado como un presunto despojador de acuerdo con la Ley 1448 de 2011, si además se cumplen los presupuestos de la acción de restitución.

En esta línea, esta columna contextualizará la presunción legal de despojo existente en la Ley 1448 de 2011 y describirá aspectos que la diferencian como consecuencia jurídica de la acción rescisoria por lesión enorme. Se concluye que la compra de un predio por debajo de su justo precio no es un negocio rentable.

Según las normas del Código Civil, la celebración de un contrato de compraventa que verse sobre un bien inmueble -ubicado en lugares en situación de normalidad- negociado por menos de 50% de su valor real al momento de la firma, legitima al vendedor a ejercer posibles acciones para anular el contrato.

No obstante, la Ley 1448 de 2011 creó una consecuencia adicional para los contratos de compraventa celebrados por un precio menor al justo, que se encuentren ubicados en zonas que hubieren sido afectadas por el conflicto armado, y que consecuentemente hagan parte del Registro de Tierras Despojadas y Abandonadas Forzosamente.

Esta deviene en la configuración de una presunción legal de despojo, según la cual se presume -a menos que el comprador demuestre lo contrario- que todos los contratos que hubieren sido celebrados para atrás y hasta llegar al reclamante de tierras se entienden nulos por causa lícita. Es decir, se configura una presunción que opera en contra del vendedor y que lo equipara a un despojador.

Ahora bien, cabe analizar las diferencias de las consecuencias jurídicas mencionadas: de un lado, las derivadas de la acción rescisoria por lesión enorme del Código Civil; y, del otro, de la resultante de la presunción legal de despojo consagrada en la Ley 1448 de 2011.

Una primera diferencia es que la acción de rescisión por lesión enorme deviene improcedente en el caso de compraventas que versen sobre bienes muebles o que se hubieren hecho por orden judicial. Por su parte, la presunción legal de despojo recae únicamente sobre predios previamente inscritos en el Registro de Tierras Despojadas y Abandonadas Forzosamente; es decir que sobre los mismos la Unidad de Restitución de Tierras haya proferido un acto administrativo que considere que en tal caso proceden los presupuestos de una acción de restitución.

En segundo lugar, la acción de rescisión por lesión enorme no puede ejercerse en los casos que el comprador ha enajenado el predio, salvo que lo haya hecho por más de lo que había pagado por el inmueble. La presunción legal de despojo de la Ley citada, en contraste, puede afectar toda la cadena de tradición, incluso si el predio fue vendido posteriormente.

Una diferencia adicional radica en que la acción de rescisión del Código Civil tiene un término de prescripción de cuatro años contados desde la fecha de celebración del contrato. En cambio, para la configuración legal de la presunción de despojo, la misma debe enmarcarse dentro de los requisitos de la Ley 1448 de 2011, entre los que se encuentra el haber sucedido los hechos entre el 1 de enero de 1991 y el 1 de enero de 2021, que corresponde al término de vigencia de la Ley.