En la actualidad, la debida diligencia en transacciones que comprenden inmuebles se ha extendido a diferentes ámbitos. En lo que respecta al estudio de títulos, sobre lo que nos enfocaremos exclusivamente, debe reconocerse que es un análisis de amplio alcance y complejidad. De un lado, en el estudio de títulos debería estar incluida la investigación de todos los que se encuentran inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria del respectivo inmueble y en el de los predios de mayor extensión, bien sea por haber sido titulares de derechos reales (propiedad, herencia, usufructo, uso o habitación, servidumbre o hipoteca), arrendatarios de arriendos elevados a escritura pública y posteriormente registrados, o porque han sido demandantes en demandas inscritas, entre otros. Ello, por cuanto el interesado debería realizar una debida diligencia en la que ojalá demuestre que está actuando de buena fe exenta de culpa, empleando todos los mecanismos que se encuentran a su alcance para conocer las condiciones, contingencias y situaciones que envuelven al bien y, de esta forma, tomar decisiones informadas tendientes a mitigar y evitar riesgos legales, económicos, operacionales, de contagio y reputacionales. Más aún, estas investigaciones pueden alertar a los interesados sobre posibles acciones de extinción de dominio que, si bien son imprescriptibles, reconocen que el dominio lícitamente obtenido de buena fe exenta de culpa constituye un límite y un arma de defensa.
Por otro lado, en lo que es típico, el estudio de títulos debería comprender la revisión del certificado de tradición y libertad actualizado, no solo del inmueble de interés sino de los predios de mayor extensión. Todo ello considerando que el profesional encargado debe (i) evidenciar que el folio de matrícula se encuentre activo, (ii) entender la naturaleza del bien y, con ella, sus limitaciones y régimen, así como la forma por la cual fue originado el inmueble (englobe, desenglobe, adjudicación de baldíos, constitución del reglamento de propiedad horizontal, entre otros), (iii) revisar la información de ubicación, fecha y título que llevó a la apertura, cabida y linderos, matrículas de mayor extensión, entre otros, (iv) analizar los gravámenes y limitaciones al derecho de dominio vigentes y sus implicaciones legales y alternativas de mitigación, (v) estudiar la cadena de tradición y la identidad del actual propietario, entre otros. Todo ello, cotejando esta información con la consignada en los instrumentos públicos inscritos e identificando posibles hallazgos derivados de sus disposiciones y contenido. Adicionalmente, en el estudio se deberían revisar los documentos que evidencien el pago – o la mora – de impuestos prediales y contribuciones a la valorización. En ocasiones, este estudio también comprende la revisión del pago de servicios públicos.
Todo lo anterior constituye en realidad una opinión legal de la que dependen los acuerdos entre las partes, el precio del bien, las aprobaciones de créditos y, en general, la viabilidad de los negocios. No obstante, ese análisis que es indispensable, complejo y absolutamente relevante es hoy visto por algunos como un requisito con poco valor. En el mercado encontramos profesionales cobrando sumas muy menores y proyectos con bajos presupuestos para estos estudios, lo que no agradece ni sopesa la responsabilidad profesional y el impacto que los resultados generan en una transacción. Así pues, que sea esta una voz para afilar herramientas de inteligencia artificial, para valorar los estudios de títulos y reconocer su rol dentro de cualquier negocio inmobiliario.
*Natalia Muriel Beltrán, Socia de Prema Alianza Legal
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